鼎晖、中金入局 第一物业靠什么重估物业价值？_砍柴网

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鼎晖、中金入局 第一物业靠什么重估物业价值？

2017-08-04 10:33

提起物业，很多人的印象也许还停留在楼下微笑着露出八颗牙齿的客服，站的笔直的保安。也许直到杭州保姆纵火案发生后，才知道物业原来在每个人生活中扮演着如此重要的角色。
早在很多年前，有家企业就意识到物业在场景塑造中的重要性：我们是群居者，我们需要社交、需要生意、需要文化、需要艺术、需要一个温暖而科技的社区。而这社区背后的推动力量是物业。
这家名为第一物业（北京）股份有限公司的企业希望用绿色科技撩拨物业神经、成功引得鼎晖、中金入局。
50亿元市值的小目标
根据公开资料显示，中国物业管理行业在过去十几年保持稳步增长态势。在每年新房的稳定竣工、物业服务渗透率的逐步提升以及高品质物业服务的强劲需求支撑下，预计未来5年行业仍将保持较快增长，到2021年市场规模将突破8000亿元。中国物业管理行业未来将会是一个万亿级的市场。
第一物业（北京）股份有限公司董事长张鹏对挖贝网表示：“随着市场风向的变化。现在的物业行业已经从粗放走向了精细。第一物业不是一个普通的物业公司，它在不断挖掘业主深层次的需求。”
以第一物业在北京西三旗的项目为例，根据介绍，这个小区当时存在许多的问题，换了多种物业公司也始终得不到解决。第一物业在接手后，对小区居民展开走访调查，对居民反映的问题进行归纳总结、集中处理。
首先第一物业按照小区的消费水平，对配套的设施进行了更新代换，并将小区的停车位重新归化，清除私建的地锁等设施，将80%的车位通过摇号的方式，重新划分到居民手中；鉴于小区道路过于狭窄，第一物业对小区的道路进行规划，将社区内的大部分道路划分为单行道、以保障业主的正常出行。
此外，将小区地下室中停放的上千辆老旧自行车进行清理，改造后的地下室成为了供居民读书、健身、休闲娱乐的场所。这也是第一物业对于社区场景的想象：有社交、有艺术、有生意、有文化。
张鹏透露：”这些是已经成型的小区，我们只能靠后期一点点去修改。但第一物业最具有特色的模式，是对于开发商的早期介入。“
挖贝网了解到，第一物业会在房屋建设起就开始对开发商进行监督，从业主角度向开发商反馈问题。这样的前期介入也保证了第一物业可以对社区进行充分的了解，当居民询问有关于小区建设的问题时，物业可以细致解答。
如果说这些只是与服务相关，那么第一物业获得的9项技术专利才真正体现了第一物业的优势——绿色科技。
根据第一物业公开转让书显示，第一物业公司具有第一物业拥有雨水井防堵装置、热水微循坏装置、地下车库通风采光装置等9个国家专利。专利的应用有助于业主居住时生活成本的降低，生活质量的提高。“第一物业要做的是健康人居、科技智能、降低业主的生活成本。”张鹏表示。
2016年4月，第一物业挂牌新三板。2017年，第一物业获得1亿元融资。由鼎晖投资领投，中金公司、中信证券、华融投资、长江证券、东北证券等机构跟投。
张鹏表示：”我对这些投资人承诺，未来三年，我们希望能达到市值50亿元的小目标。”
鼎晖投资等其他投资者则认为这个目标也太小了，他们看到的不仅仅是第一物业2016年3.03亿元的营业收入、4247.23万元的净利润：”第一次看到一个物业公司具有9个国家专利。”
事实上，资本市场早已形成对于物业公司的共识：短，能获取利润，长，能把住用户入口，挖掘社区产业的价值。为了把住入口，各大物业公司致力于差异化竞争，如万科物业的睿服务“生活因幸福而改变”、彩生活的彩之云“把社区服务做到家”、长城物业的一应云“一切为社区生活所需”等。
张鹏表示：“术业有专攻，第一物业就是一家绿色科技物业公司。这个“绿”是真正具有技术含量的，能源方案、设施设备是从开发商建筑图纸就开始参与的，贯穿到房屋交付。这是第一物业在行业深耕18年所建立的技术壁垒，是第一物业的核心竞争力。”
张鹏认为，第一物业所践行的正是物业未来的发展趋势：数字智能化、产业生态化、服务与运营无界化方向发展，重新定义人与物业的链接。
绿色传承
第一物业所说的“绿色”近几年早已经成为一个所有人耳熟能详的词汇。挖贝网了解到，“绿色”不是第一物业赶风潮而去做的事情，而是继承自母公司当代置业的基因。
如果说第一物业可能很少有人听过，那么其背后母公司当代置业，大众可能也所耳闻；如果当代置业不为大众熟悉，那么每个来过北京的人到过东二环的人，一定都会对东直门的MOMΛ和万国城MOMΛ印象深刻。
故事起源于2000年，那时的中国房地产处在加速发展期。用张鹏的话来说，那时候做地产，随便拿一块地就可以赚钱。
那一年，碧桂园建设度假村，打造五星级酒店之家；万科号称要打造中国人普通住宅；龙湖品牌大手笔投入园林豪宅，王健林试水商业地产。刚刚成立的当代置业也在想着如何从一开始就和他们有所区别。
据张鹏透露，那时候的当代置业就希望打造一套先进的科技系统，使一座房子不用空调、不用暖气、不用开窗，依然能够保持24小时恒温恒湿，和居住状态的舒适、健康。
张鹏表示：“17年前，绿色在中国并不普及。开发商基本上是什么是高能耗就做什么，造成了巨大的能源消耗。当时我们董事长就在想，绿色一定是未来的大趋势。”
此后的几年当代置业一直在推动绿色化进展，直到2006年，建设部才出台绿色建筑的评判标准。而彼时，当代置业已经在绿色路上走了6年之久，足以证明了当代置业的战略眼光。
如果说没有遗憾也是不可能的。绿色化背后是资金的大量投入和与当时主流市场不符带来的进展缓慢。“那个年代做绿色的企业都比较难。”张鹏叹息道。
当其他房企做的风生水起的时候，当代置业却错失了市场化浪潮中将企业做大的最好机遇，至今游走在房企第二梯队。
张鹏表示：“当时有很多人说，当代面前明明有一条大路可以走，却执意要拿着镰刀开辟出一条新路。但是绿色就是当代的坚持。”
这样的坚持换来的是，虽然北京雾霾天数量日益增加，但当代MOMA里面的住户却不丝毫不受影响。张鹏表示：“当代MOMΛ有一套新风置换系统，无论天气好坏，住户都不用开窗。”
用他的总结来说，当代置业有空气质量独特解决之道、取暖制冷独特解决之道、能耗运行费用降低独特解决之道。
随着环境的日益恶劣，当代置业坚持的开发模式终于进入主流视野，成为开发商转型关键词。
然而在张鹏看来，其他开发商所说的“绿色”还是与当代置业所说的“绿色科技”存在很大的不同。“绿色不仅是绿化、建筑材料这些面上的东西，更是能源自控、空气置换等绿色科技。后来者起跑的时候我们已经出发很久了。”
这些优越性体现在，比如其他开发商在研究集中式恒温恒湿时，当代置业已经做分户式开发了；其他开发商为毛细管漏水问题焦头烂额，当代置业已经将难点突破到了天棚管的更高级别。
绿色技术是否能助力当代置业在房地产市场上弯道超车不得而知，但挖贝网通过与张鹏的谈话发现，当代置业已经沿着绿色房地产开发全流程价值链多级裂变，开发了12种商业模式，“当代置业也许做的不是最极致的，至少是走的最远的。”张鹏如此定义。
生态圈
张鹏介绍说：“2013年，我们就在想，房地产市场饱和后，该怎么发展。”
事实上，大部分地产商也早已认识到了这一点，以地产开发为主体，不断向外延伸。
“地产商目前延伸到了设计公司、施工总承包公司、装修公司、物业公司，这是一条产业链，但当代置业围绕这条生态链孵化出了更多服务，前端是房地产金融，当代置业做绿色金融资本；中间叫绿色房地产开发，当代置业已经形成了有特色的科技健康住宅开发；后端叫移动互联的社区服务平台，这是一个生态系统。”
张鹏拿第一物业为例，“我常说第一物业不是什么都做，但也是什么都做，因为它有无数个兄弟公司来支撑它。”第一物业通过提供物业服务把握住社区这个流量入口，再通过营造社区便利店、健身房，幼儿园，餐饮，电影院，联合办公等场景挖掘社区价值。
个体间互相支撑却又相互独立。如今和第一物业一样，原本附着在地产里面的增值服务已经形成了自有的商业模式。
张鹏表示，要做大平台、小组织激发内部创新，才能有效保证当代置业在绿色科技方面有足够储备支撑。
据挖贝网了解，第一资产已经完成了四十余家创业公司的孵化，形成“五大绿色事业群”：绿色社区事业群、绿色教育事业群、绿色空间事业群、绿色科技事业群、绿色金融事业群。
除了已经在新三板挂牌的第一物业，目前“第一”系的第一体育也已经取得新三板挂牌同意函。根据公开资料显示，第一体育通过经营中高端健身会所，为客户提供专业的健身及体育运动服务，涵盖各类体育运动项目、绿色健康生活方式指导、绿色健康膳食建议等项目。
代表着当代置业最高绿色、科技建筑水准的35人研发设计院团队成立了“第一人居”。目前也已开始筹备新三板挂牌。
“我们希望打造一个有飞禽、走兽等等生物的丛林生态，现在我们孵化的项目有的可以跑了，有的还在襁褓里，能生存多久就靠自己本事了”，张鹏表示，目前走的最远的无疑是51VR。
据其介绍，51VR是VR、AR在看房、验房过程中的规模化商业应用，VR技术实现的交互式样板间能够跨越时间和区域限制，使得用户获得沉浸式看房体验。独立的运作机制使得万科、绿地、华润、融创等原本有竞争关系的房企，也成为了51VR的客户。
“要么快速增长，要么缓慢死亡。”这是每个生态个体的理念。“我们对内部孵化项目和创业公司划定的红线是不能亏钱，他们六个月内须拿到天使投资。”张鹏透露。这就要求每个团队必须具有狼性。
丛林法则
狼性的培养离不开极其具有诱惑性的激励机制。
张鹏透露：“我们借鉴了外部的股权激励计划，设计了特有的受限制股票单元持股计划，就是完成了阶段性的目标，公司就会释放一部分股权给你，股权包括所在的子公司和以上的母公司。”
在团队建设方面，张鹏认为初生牛犊不畏虎，因此第一资产敢于启用大批80后、85后为领导层。以第一物业为例，根据公司公开转让书显示，公司前十大股东兼第一摩码网络科技（北京）有限公司CEO李熠、北京绿建动力商业运营管理有限公司副总经理龙晗，以及倍格创业CEO周贺等都是85后。
此外，张鹏认为“任何工种，不该有专业边界， 一个员工不能在三年五年后还在一个岗位在做同样的事。”
挖贝网发现，张鹏个人经历就是一个不断求变的故事。
根据履历介绍，大学毕业后，张鹏成为公务员， 后来随着第一波互联网产业的来临 ，在互联网公司历练后， 有一个机缘，进入房地产行业。 2001年11月至今，供职于当代置业（中国）有限公司，历任人力资源总监、副总裁及首席运营官。现任当代置业（中国）有限公司执行董事兼总裁，担任第一摩码资产管理（北京）有限公司董事长、第一物业（北京）股份有限公司担任董事长。
“毕业之后本来是公务员，后来发现性格不合适，就跑到北京了。做了记者一年多后，一次机缘巧合认识了当代的董事长，算下来到现在也有20年了。”张鹏感慨道，“所以说专业是不重要的，重要的是选择和干劲。”
挖贝网了解到，当代置业在员工入职前要求他们填写职业生涯开发与管理报告书，写清几年内的职业规划和目标。“在当代置业必须放远目光，这样的人才有大发展。”张鹏表示。
与职业生涯开发与管理报告书一起的，还有计划预算书、作业标准书、职责授权书、绩效任务书等四书。当代置业由此建立了一套完整的运营授权机制、计划预算机制、经营管理机制和激励问责机制。
张鹏表示：“流程和标准化很重要，所有的管理行为必须是标准化的。我们可以不管细节，但每个节点必须要有回馈。”
这也是当代置业敢于让年轻人去独立打拼的底气，放手并不是放野马脱缰，张鹏认为圈子越大越需要一套完整的系统化管理流程：“我们构建的是一个生态圈，但只凭着冲劲和热情是不行的，这个丛林必须有约束法则。”

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