地产大佬纷纷离场，53岁的潘石屹也要告别地产商了……

2017-07-19 12:04

清晨在瓦尔登湖畔跑步，在哥伦毕业大学听李开复讲人工智能，和好友刘春讨论《白鹿原》还顺带评选“当下最美女明星”，晒晒自己新书《大槐树下》手稿……
在微博上，潘石屹频繁地向1838万粉丝展现自己惬意、无争的哈佛游学生活，外界一度忘记他是市值超200亿的SOHO中国董事长身份。直到他在市场接连抛售物业资产，甚至放言“永远不能销售的只有外滩SOHO和望京SOHO”，外界这才诧异地发现，短短4年内，这位精明的地产商人通过销售京沪两地5个半办公物业，套现金额或将超过340亿元。
李嘉诚卖楼、王健林借钱给孙宏斌买楼，尽管每笔生意自有逻辑，但“顺势而为，趋利避险”仍是共同的底色，当这些地产龙头们纷纷抛售重资产时，53岁的潘石屹也要告别地产商了吗？
7月7日，站在即将被售出的北京光华路SOHO2一间会议室，依旧西装革履的潘石屹用了超过15分钟，来讲述自己对于巨变时代的思索。他拿Facebook、淘宝举例，印证“伟大的公司也都是顺应全球化大趋势的”，并表示SOHO中国也要顺应历史发展。
“以前的SOHO中国是一个重资产公司，一个传统的房地产公司，未来的SOHO中国会变得更轻盈，成为一个开放的、共享的平台。”潘石屹口中的“平台”指的是其推出的共享办公空间SOHO 3Q项目，这也是公司未来两三年后新的经济增长点。
不过，现场的媒体依旧聚焦于抛售资产本身，为何卖楼、买家是谁、套现资金用途、3Q如何盈利……追问下，潘石屹一如此前论调：“做生意永远不变的规律就是低的时候进货，高的时候出货。”
至于是否告别地产商身份，他则狡黠地说：“只要这两个项目（外滩SOHO、望京SOHO）在，我就还是一个开发商嘛。”
接连甩卖资产
“上海、深圳房价涨得非常快，所以我们临时做了一个决定，能赚的钱就赚，既然市场给了这么好的机会。”在32.97亿元将上海世纪广场整售后，在2016年财年业绩上，面对净利大跌87%的惨淡数据，潘石屹决心将上海的天山广场、虹口SOHO、凌空SOHO三个项目划入非核心物业范围，摆在了出售名单中。
调控之下，半年之后，市场骤变。到了2017年3月的财报会上，潘石屹改变了卖房的主意，本来销售虹口SOHO已经和一家很著名公司谈好了协议条款，但最后关头，“算了，不销售了，对方很恼火”，他给出的理由是：“在资产荒的情况下，我拥有中国境内的房子比拥有中国境内的人民币要好。”
不过第二天SOHO中国的官方声明却给了截然不同的说法，“交易之取消实属因买家认为无法按协议时限完成其对外投资审批所致”。
生意场上永远存在真假不分的声音，但落袋为安才是本质。

▲ SOHO中国近年来资产出售情况
转眼到了6月26日，潘石屹成功地把虹口SOHO卖出了35.73亿元。不足十天，其宣布启动整售北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO的计划。市场预计，这两个物业项目总计销售额将高达105亿-110亿元。2016年财报显示，此番拿来售卖的光华路SOHO2、凌空SOHO租金收入为2.12亿元、1.43亿元，合计占公司租金收入的22.5%，且其出租率分别为97.4%、93.6%。
2016年的上海写字楼物业堪称全国最为活跃的投资市场，潘石屹在此刻高点套现无可厚非。但令人生疑的是，出售北京光华路SOHO2项目颇为意外，这一项目并非核心物业范围，这也是其转型后第一次整售的在京资产。
现在是否为市场高点？对此，潘石屹并未给出答案，只是称：衡量的标准只有一个，即为租金回报率，美国特别好的项目租金回报率能达到5%，而中国仅为美国一半，而且中国利率比美国高太多，而租金回报率越低，房子售价越高。
SOHO中国总裁阎岩则没做掩饰，“现在的资产价格还是相当高企的，所以我们会处置一些资产。”
从数据来看，潘石屹还有不少存货。2016年财报显示，光华路SOHO2、凌空SOHO出售后，SOHO中国仍然拥有21个办公楼项目，持有物业建筑面积降为140余万平方米，同时，上海天山广场SOHO于今年入市启动预租，北京丽泽SOHO和上海古北SOHO也将在2018年底完工。
不过，自从2013年拿到北京丽泽项目后，时至今日，潘石屹再未买过任何新项目。
5年转型成效如何？
“媒体的质疑无所谓，爱说什么说去吧。”面对汹涌的舆论，潘石屹似乎毫无畏惧，但他也坦诚五年之前SOHO中国决意转型的时刻“最焦虑”。
2012年8月，潘石屹宣布，SOHO中国将告别以往的散售模式，从“开发-销售”模式转向“开发-自持”，预计五年后现有150万平方米物业租金收入超40亿元，“我们要把‘一单一单的生意’变成‘一只永远生蛋的鸡’”。彼时，这一转型并未得到市场认可，公司股价连续3日大跌。
时至今日，潘石屹感慨道：“那个时候大家都不看好这个转型，现在回过头来看，能够赚这样多的钱，全是因为2012年这个决定。”
潘石屹的底气来自稍显好转的2016财年业绩——SOHO中国营业额15.77亿元，同比上升58%，其中租金收入15.11亿元，同比上升44%，物业净利润约人民币9.10亿元，同比上升69%，平均出租率为96%，负债率为32%。
在此之前，SOHO中国经历了自转型以来连续四年业绩持续走低，营收从2012年的153亿元，大幅下滑到2015年的9.95亿元，净利润从106亿元下降至5.38亿元。不过，其租金收入及在营业额中占比自2014年起开始逐年上扬，从4.24亿元（7%）增至15.11亿元（95.8%）。

▲ SOHO中国转型后的业绩情况
在业绩低谷期的2014年，潘石屹开启了几乎一年卖掉一个上海物业项目的模式，先后将上海SOHO静安广场、SOHO海伦广场、凌空SOHO一半的项目、世纪广场、虹口SOHO悉数卖出，总计金额高达236亿元。
显然，那个被誉为中国最会赚钱的地产公司已然成为过去式。十年前，SOHO中国港股上市时股价高达10港元，市值600亿元。如今其股价长期徘徊在4港元，市值仅为215亿元，而同年上市的碧桂园市值已接近2000亿元大关。

▲ SOHO中国近5年来股价走势图
“我们的转型是非常成功的。”在2016年的财报会上，SOHO中国CEO张欣肯定地回答。
新主业启动2年未盈利
手握大笔现金，不再拿地，不再建楼，潘石屹的下一个商业计划在哪里？
“项目销售完以后有大量的资金，主要用于SOHO 3Q的发展和分红。”7月7日，潘石屹给出了答案，他补充说，“未来估计两年之后，新的经济增长点主要是3Q。”

▲ 宣布启动光华路SOHO2、凌空SOHO整售后，7月7日，潘石屹出现在媒体见面会上
和毛大庆的优客工场类似，自2015年2月起步的共享办公O2O产品SOHO 3Q，是这家传统的商业地产商向互联网转型的尝试。在潘石屹的设想中，用户可以只租一张办公桌或一间独立办公室，SOHO 3Q提供免费WiFi、复印打印、会议室、咖啡等服务，用户只需带着手机和电脑即可办公。根据官网介绍，3Q一周租金在600元至1000元不等。
截至2016年底，SOHO 3Q在北京、上海共有17个中心，有2个在建中心，提供超过1.6万个工位，平均出租率达到85%。不过，目前在SOHO中国的财报中，并未有关于3Q项目具体财务数据。
对此，潘石屹解释称，经过测算，3Q有两个中心基本不会赚钱，但目前整体情况尚可，“起码不会亏钱。”他还表示，在接下来两个月内， 3Q还要进行一轮融资，“不是因为我们缺钱，而是要把3Q的价值体现出来，为下一步发展做铺垫。”
下一步会是分拆独立上市吗？潘石屹只是称“各种可能性都是存在的”。
在潘石屹的构想中，他希望租用现有市场上面空置的房产资源进行改造，不会拿地建设SOHO 3Q，更不会整体收购一栋旧有物业资产，“我把CBD的房子都卖了，再到别的地方收购破房子，这生意不是做反了吗？”
不过，3Q这一轻资产项目真的需要上百亿的资金投入吗？潘石屹并未给出答案。
来源：无冕财经

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