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孙王的资本游戏，意味着中国房市的财富乾坤大挪移，走到了终结阶段

2017-07-13 14:33

这两天，老王借钱给老孙收购自己的资产的消息，刷屏了。
这确实有点稀罕，其中内情外人难足为道。不过，更重要的的一点，也许是另外一面：那就是它可能意味着，这一轮房市的财富乾坤大挪移，走到了终结阶段。
1、降降降杠杆
根据媒体的报道，孙宏斌的融创中国，收购王健林的万达文旅的钱，631.7亿当中，有295.75亿是万达借给孙宏斌的。
万达将因此拿掉一笔很大的负担，也就是媒体常说的去杠杆。万达这个中国地产业的标杆企业之一，终于开始了去杠杆。
虽然看起来只是卖了600多亿的资产，但是，考虑到万达文旅名下巨大的国内二三四线土地储备，万达如果不卖的话，意味着未来必须借更多的钱，才能开发，这一增一减的对比，未来减少的杠杆规模，起码是在千亿以上。
与此前的李嘉诚、潘石屹等房地产大亨，先后收缩自己在国内房地产市场上的杠杆，到这次万达在地产市场压低杠杆，恐怕不难看出，大佬、富人正在有步骤地退出国内房地产市场。
2、高处不胜寒
其实，对于国内房地产企业来说，要去杠杆真不容易，不到万不得已，是不会干的。
因为这是自己砸自己的场子。
为什么这么说呢，且听慢慢到来。
国内的房地产企业，有一个特点，就是高杠杆运转。
这里看一个2016媒体披露的数据：
2016上半年，千亿级房企中，绿地控股资产负债率为88.36％，与去年同期基本持平；万科A资产负债率为80.6％，同比上涨近3个百分点；碧桂园负债率为78％，较去年末增加了3个百分点；恒大的负债率高达81.79％，保利的负债率也近80％。
（这次收购万达资产的）融创中国，2016年的中报也显示，当时的融创中国的负债总额高约1279.57亿元，净负债率高约85.1％。
高杠杆意味着高融资，80%的负债率，也就意味着，100亿的资产，其中80亿是借来的。
若是1万亿的资产，那么其中8000亿可能是借来的。
3、最怕倒过来重演
那么，这些房地产企业，是怎么借来这么多钱呢？
奥妙是拿地。
拿到土地了，一旦土地价格上涨，等于公司的资产增值了，公司的可抵押资产也就多了，于是又拿此前拍到手的土地，去银行做更大的抵押，再拿地，土地价格再涨，于是，各路房地产企业的资产继续上涨。这就构成了一个正循环，贷款融资拿地——地价上涨、资产增值——土地抵押再融资再拿地——

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