王健林的砒霜，孙宏斌的蜜糖？

2017-07-11 15:31

文化娱乐是几乎每个行业大佬都看好的未来趋势，觊觎新兴市场的同时，如何根据自身已有优势去切入，却是万达和融创都需要谨慎思考的问题。
汝之蜜糖，彼之砒霜。同样的业务，对于两家原生基因不同的公司来说，地位不同、意义不同。
今日上午，万达商业、融创中国联合公告称，万达将十三个文旅项目的91%股权转让给融创，代价为295.75亿元，并由融创承担项目贷款。同时，融创房地产集团以335.95亿元收购万达76个酒店项目。收购总代价为631.7亿元。
交易金额大、交易标的争议大、交易合作模式新，这一买一卖之间，充斥着疑点与想象，也透露着两家公司迥然不同的思路。文化娱乐是几乎每个行业大佬都看好的未来趋势，觊觎新兴市场的同时，如何根据自身已有优势去切入却是一个需要谨慎思考的问题。
以万达广场等商业地产闻名的万达在文化旅游方面更具有发言权，相关资产的变卖一方面是万达“轻资产化”的决心，另一方面也是企业整体战略的推进。而擅长住宅地产的融创，除了去年对乐视的投资，在文化行业并无其他布局，这一步对于融创来说是一次跨跃性的扩充，也是充满挑战的延展。
一个做减法，一个做加法，加减之间是两家公司不同的出发点、目的和战略思路。
　　万达的减法
王健林的轻资产思路最先在万达广场得到验证，万达影城也受益于此
这笔交易中所涉及的文旅项目曾被赋予“打败迪士尼”的重要使命，此时选择出售则是出于某种新的考虑。王健林接受财新网采访时表示，转让项目能大幅降低万达商业的负债，并进一步实现轻资产化运营。
一般来说，重资产模式指的是从资产升值中获取收益的模式，而轻资产模式则是从增值服务中获取收益，包括代工品牌溢价、物业管理、商业运营、其他衍生收益以及地产基金等多元地产金融服务过程中的提成收益。在日渐趋于饱和的地产市场，万达要寻求新的增长点，势必要将希望寄托于非地产业务板块。随着万达在文化产业等盘子的逐渐铺开，万达也需要更多资源扶持新兴产业。
2015年4月15日，王健林在深交所发表演讲，表示“万达商业将去房地产化”，“可能5年以后，万达广场将没有重资产项目，完全轻资产化”。当时万达已经初步建立起以万达广场为核心的产品模式，无锡万达城和广州万达城等文化旅游项目已经动工建设。轻资产的战略提出当时在于加快万达广场的布局步伐。“对于有近14亿人口的中国消费市场来说，我们的规模还是太小。”王健林在当时提出，“要扩大竞争优势，必须做得更大。”

王健林
王健林为万达广场给出的轻资产战略是，引入投资机构、加快建设步伐，万达从建设方转变为管理方与运营方。同样的逻辑也在这次与融创的协议中再次体现。
在今年年初的万达年会上，王健林还提出，“我多年前曾讲过一句话，企业经营的最高境界就是’空手道’，但这个空手道可不是骗子——只要你有品牌，有能力，别人找上门来，你一分钱不出凭品牌就能挣钱。但要做到这个境界是极难的。”
不过，不论是“轻资产”还是“空手道”，在这份协议中，针对品牌和管理不变的细则确保项目的品牌仍然归属万达所有，以及万达可以继续在文化旅游等项目中担纲运营角色。更重要的是，轻资产化除去有助于万达商业地产布局加速，在一定程度上也将促进万达文娱布局的规模效应扩大。
从万达集团目前手头资产来看，重资产项目主要是万达广场、万达文旅城和万达酒店。而万达广场中，增量部分基本以“轻资产”为主，存量部分则已进入良性循环，租金逐年上升，没有太大负债压力。
万达广场也是万达轻资产布局的开始，在2015年年初就签订合作协议，由投资机构出资建设大约20座万达广场，落地多为二三线城市，万达仅担任管理和运营方。万达广场的构成包括由集团运营的购物中心、写字楼、SOHO及住宅楼，并通常包括一座豪华酒店。万达影院也多数开在万达广场内。商业地产是万达文娱产业布局的快速通道。通过万达广场的全国布局，万达影院能够拉动潜在的电影消费需求；而商业地产的属性也将令文娱产业的线下布局变得更具操作性。
7月6日，万达集团发布了2017年上半年财报，万达上半年地产业务收入568.3亿元，占集团收入的42.1%；服务业务收入780.2亿元，占集团收入的57.9%。此外根据今日晚间（7月10日）万达电影发布公告，万达电影再度重启去年的收购计划，拟购买万达影视传媒有限公司100%股权，涉及重大资产重组。相关交易曾在去年发起，但被叫停。但就目前来看，万达势在必行。
王健林早前曾表示，“如果一个公司净利润的三分之二来自于房地产之外，这个公司就不能再叫房地产公司，所以我们也有打算，将来万达商业地产股份有限公司可能去掉’地产’二字，变成万达商业投资公司或商业投资管理公司，去房地产化，也将实现万达商业地产的全面转型。”而这次轻资产转型带来的充足现金流，除去为万达商业扫除私有化后回归A股的部分不确定因素，也将为万达腾出手料理文娱板块布局提供更多可能性。
　　融创的加法
交易的另外一边，是有“并购王”之称的融创中国。仅以今年5月以来计算，融创陆续收购重庆华城富丽、大连润德乾城和天津星耀等房地产公司的股权及债权，共增加了409万平方米可售计容面积（住宅及商业），总价合计超155亿元。在最近的“入主乐视”事件中，孙宏斌更加淋漓地展现出了他的魄力与性格。
事实上，融创地产主要布局中国经济发达的核心一二线城市，主要优势在于优质的土地储备，并拥有高端的产品和服务品牌，在高端客户中有非常强的品牌影响力。但融创的优势，也是融创的困境，地产类型单一导致风险集中，与其他机会联动的可能性小。
去年10月到今年3-4月，楼市调控政策频出，多个城市先后发布新楼市调控政策，多地重启限购限贷，甚至限售。这预示着房地产行业进入新一轮的调控周期，未来2-3年楼市也将进入新一轮的市场调整期。
融创急需拓宽戏路。万达文旅项目及酒店正好符合孙宏斌的心意。

孙宏斌
以万达在国内的第十三个超大型文旅项目济南万达城为例，根据万达官网信息，济南万达文旅城计划2017年开工，2021年开业。开业后预计年接待游客2000万人次，直接创造2万个就业岗位。项目占地290公顷，建筑面积530万平米，其中文化体育旅游投资310亿元，规划有万达茂、室外主题乐园、冰篮合一馆、酒店群、大型舞台秀、酒吧街6大内容。
这些与文化娱乐紧密结合的商业地产运营都是融创没有经验的。
孙宏斌格外精明之处在于他并没有因为获得万达文旅而完全将万达逐出城外。公告显示，双方同意交割后文旅项目维持“四个不变”：品牌不变，项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌；规划内容不变，项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设；项目建设不变，项目持有物业的设计、建造、质量，仍由万达实施管控；运营管理不变，项目运营管理仍由万达公司负责。
这也就是说，实际操作的人还是擅长商业地产开发的万达，融创在这个过程中会有机会近距离学习、分享万达的经验、硕果与万达品牌溢价。如果项目进展顺利，融创将从单一住宅地产向集住宅、商业地产、及在其基础上形成的文化旅游综合发展的地产商，迈出重要一步。
而这一步也并非完全超出融创的范围，万达文旅城当中也包含了住宅地产的部分。
至于沸沸扬扬大半年的乐视事件，有媒体人笑说融创有钱买万达，却没钱救乐视。但事实上，这两桩买卖背后是融创不同的逻辑。
“买万达”是对于目前已有业务的延伸，是增量市场，是地产买卖。
融创年报披露，其2016年就有多达16项收购，收购标的多为上海、苏州、郑州、深圳、杭州、成都的房地产公司，涉及资金595亿元。而其2016年新增的5394万平方米土地储备中，有68%都来自收购。根据最新公布数据，融创以7912万平方米土地储备在全国房企中排第六，万达以7332.6万平方米排第七。据媒体不完全统计，万达此番选择出售的13个万达文旅城，如若全部顺利投资落成，总投资额高达5190亿元，总占地面积3386万平方米。而有万达内部人士透露，万达现有的土地储备大部分即为万达文旅城。
拿地日益困难的情况下，买入公司股份的性价比要高很多，而且安全边际充足。
“买乐视”则是出于对5-10年之后的考虑，是新兴市场。
今年1月的乐视融创联合发布会上，孙宏斌明确解释了他的投资逻辑：“地产行业的规模在2015年达到了8万亿，2016年是11.5万亿，今后会保持在11万亿左右，现在行业的特点是大公司好做，今后5到10年，这个行业只能是部分企业的钻石时代，我们在考虑五到十年之后融创的发展，目前有几条路径可以选择，首先是探索增量市场，链家就是其中的代表，其次是金融平台，我们也看了5所金融机构，但是因为太贵了，所以没有入手，再次就是资源型行业，我们也看了很多有色金属的矿，最后就是现在很流行的大娱乐大健康。”
孙宏斌认为，未来5年，房地产行业将走向高度集中，二八法则发挥得淋漓尽致：TOP.3房企拿走10%的市场份额，余下的一边上演大鱼吃小鱼的戏码、一边瓜分剩余的土地市场。因此他在寻找一个“十年以后能够和房地产行业规模相当的标的。”
乐视所在的文化娱乐行业即是答案。在今天的交易中，最后一条明确写着：双方同意在电影等多个领域全面战略合作。而在几天前，乐视控股已将其持有的乐视影业股权质押给融创。
尽管这一系列业务今后发展如何，双方团队会不会在接下来的工作中出现矛盾，目前并不能得出结论。但对于万达和融创来说，今天的交易堪称双赢。
当然，在去杠杆的大背景下，这次交易相当于房地产行业里的两家企业自己内部消化了债务，而这也是上层喜于看到的。
来源：创事记/刘亚澜、黄云腾

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