中国的房价是被中介炒上去的吗？

2017-03-31 15:20

作者：孙骁骥。更多资讯请关注微信公众号“骥观天下”（jiguantx）
中国的房价高，众所周知，但背后的原因历来是扑朔迷离众说纷纭。推高房价的幕后黑手，到底是谁呢？有人说是开放商，有人说是炒房客，还有人说是所谓的通胀因素。不过，最近有一种新的看法认为房价主要是被中介炒上去的。北京住建委最近约谈中介，要求不准哄抬房价，似乎已经把房价上涨的原因直接指向中介，但事实真的如此吗？
据新闻报道来看，在中国做房产中介是一件收入颇为可观的生意。据统计，知名房产中介公司我爱我家、链家等等都早已向融资市场敞开大门，成为上市公司投资的一部分。而A股的上市公司之所以敢于大额投资房产中介，原因在于中介对于投资方作出了极高的利润承诺。而人们认为，房产中介的这种高利润回报，不依靠爆炒房价，根本不可能实现。因此，作为高房价的首要获利方，中介有最强烈的动机去炒高房价。
看上去，这种分析似乎有道理。但是房价难道是中介想要炒就炒得上去的吗？购房者真的会如此“听话”，任由中介炒作价格，依然乖乖的支付巨款买那些根本不值个价钱的房子？
事情当然不会是这么简单。
要搞清楚中介与炒房两者之间的关系，我们首先必须了解房价上涨的基本背景。
正如经济学家弗里德曼所说，通胀是一种货币现象。如果套用这句话，我们也可以说，房价上涨也是一种货币现象。中国的M2存量在这十几年以来呈现出暴涨趋势，从2002年的16万亿，暴增到2016年的155万亿。此种高增速在世界绝无仅有。大量的新增货币为房价的上涨提供了客观上的条件，使得今天的“天价房”成为可能。
不过，这两者之间只是存在“可能”的关系，而不是必然的关系。这句话又怎么说呢？前段时间，在博鳌论坛上人民银行行长周小川说了一句话，那就是：“货币宽松导致房市泡沫，这不是预期的结果。”这句话，颇值得玩味。我们都知道，宽松货币政策，让中国的银行向市场放水很多年，市场上资金泛滥。但这些本是计划用来刺激经济的流动性资金，为何去向了房地产，而不是实体经济？在这其中，房产中介真的起到关键作用了吗？
表面上看，似乎在房产中介处挂牌的房价都是蹭蹭上涨，令人心惊胆寒。据新闻报道，某房屋中介一次性的带好几十拨购房客来看同一处房产，连番出价，最后买房变成了拍卖，导致该处房产在一天之内上涨上百万的价格。这很容易让人把矛头对准中介的恶意抬价，中介发动“房客斗房客”，造成购房者之间的恶意竞价，其中有多少是真实的，又有多少是托儿，的确很难说。
那么，房产中介现在都是怎么在玩这个房价的“价格游戏”呢？

以下的套路我们已经非常熟悉了。比如，房地产商在销售一手房的时候，一般都会把房价挂得比实际成交价高一点，然后又对外说，买房投资回报丰厚，组团买房有折扣优惠！如此，将信将疑的购房者和投资者组团前去看房。到售楼部，接待人员要求其在一旁坐着等待，因为前面还有其他看房者排队，貌似销售火爆。但实际上，这些购房者很有可能是一群演员，都是售楼部的员工自己扮演的。市场的假繁荣，让售楼方有了真提价的筹码。有一些购房者受到欺骗，也以为楼市火爆，赶紧掏钱火速签约。
在二手房市场，欺骗的情况或许更为严重。中介依靠代理售房赚取佣金，佣金按房价的固定比率收取，因此，房价越高中介的收益就越高。这就使得很多中介会对卖房者说，会尽量把房价标高一点，此举对卖房者和中介都有利，但就是让买房的背了黑锅。最混乱的一点是，很可能准备售房的房主，把房子信息给到了不同的中介，如此，不同中介方为了最后获得这单业务，又会发生新一轮的中介之间的恶性竞争和作假，再次哄抬价格。
这个基本靠骗的炒房套路，如果只有一家这么做还不打紧，问题在于，现在整个房屋租售市场基本上是被大中介垄断，房屋信息联网互通，基本上，这就让中介可以串通一气，一起标高网挂的房价。很多并没有买家的房子依然不降价，形成大量拉升均价的“僵尸房”。一间屋子涨则间间都涨，涨价的传导速度非常快。房价一涨涨一片的情况正是因为房屋的“价格市场”被中介垄断，使得这种情况很难被扭转。
请注意，中介所掌握的并不是房屋市场，而是房屋的价格市场。房价在中介手里其实等于一个指数，中介之间买卖的其实是一个类似股指的指数。这个指数取决于中介内部定的一个“市场价格”，然后真实成交的房价会严重的受到这个指数的影响，与人们的价格预期形成较大偏差。换言之，中介垄断了整个市场上的“房价信息”，加上购房者和中介之间信息的不对称，卖房者也渴望价格越高越高好，几方面因素凑起来，推高了市场上的房价。而已经彻底金融资本化的房产中介机构现在只有不断的炒高房价，才能实现对于投资者的利润承诺。对于它们而言，炒房价已经成为了一种生存之道。
不过，这样产生的房价一定程度上是一种“有价无市”的价格。如果没有实际的交易，再高的房价就仅仅是一串数字而已。
说到底，房价暴涨，还是因为货币增发太快，货币流向单一。如果我们对比房价涨幅与CPI消费者物价指数的涨幅，会发现房价的增长远远超过了CPI增长。这说明，这些年新增货币流向的主要方向并不是消费品市场，而是流向房地产。
总体而言，这肯定是货币宽松政策的必然结果，如果不投房子，一般老百姓确实也想不到其他的稳妥投资方法。而房产中介在其中扮演的角色，无非是起到了一个推波助澜的作用，并不是决定性的作用。房价并不是完全靠中介炒上去的，但中介为了炒房、为了借由房价上涨的趋势赚钱，也可以说是挖空心思。然而，这种依靠炒房价来赚钱的模式，如今已不可持续，因为，中国房价的暴涨时代，已走到了尽头。

共有评论0条

<返回

<返回首页