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报告:数据告诉你“新北漂”真相

2017-03-31 14:55

文/鹰觅君（公号：yingmi909)
作为一个在京十多年的老资格“北漂”，我一直特别好奇新一代“北漂”的心态。这些90后，很多是独子独女，家庭条件优渥，却选择了只身闯荡，他们的内心在巨大生存压力下，究竟是怎样一种感受？
有一次，在外办业务偶然认识了一位90后男孩子，他来自东北一个四线城市，本科毕业于东北一个二类大学。毕业后，父母托关系让他顺利进入了老家一个事业单位，月薪两千多，上班基本没什么事，周围一圈的阿姨同事每天的大事就是打毛衣。他努力忍了三个月，终于下决心辞职来北京闯荡。
到了北京，完全是另外一种人生。和好几人合租一个房间，常被KPI搞得寝食不安，更没人对自己嘘寒问暖，即便这样他也不愿再回老家，“打毛衣”的映像永远定格在了他的脑海中。不过，没有户口，买不起房子，高强度的工作，他在北京依然看不到未来。
回不去的故乡，呆不下的城市，正是很多新“北漂”们眼下面临的尴尬。
在诸多茫然中，关于居住和房子的问题是位列第一的烦恼。不像我们这一批的“北漂”，自己努力够一下，还可以买到属于自己的房子，甚至两套、三套都有可能，而如今大部分的新“北漂”们基本失去了买房的可能性，租房生活将会是持续很长一段时间的人生状态。
实际上，国际发达租赁市场人口都很庞大，他们通常具有30%以上的租赁人口，而我们现在只有11.6%。不过，目前我们一线城市的独特性正在加速催生着租房群体。

数据来源：链家研究院《租赁市场系列研究报告》
不仅仅是高房价的逼迫，还有特殊的城市居住政策都在迫使越来越多的人选择租房生活。
目前国内的大城市都在执行人口控制计划，并且还有量化考核指标，面对外来涌入的人口，无论是公租房还是自住房等福利性分配体系，都不会将他们纳入其中，这与其他国际城市的做法迥然不同，而大城市的活力却还在不断吸引外来人口流入，这就必然导致租房人口增长，将以远高于其他国际大城市的常规速度剧烈膨胀。
根据最新的链家研究院《租赁市场系列研究报告》预计，租房人口占比在全国层面将超过30%，一线城市会超过40%；越是房价高的城市，这个比重原则上应该越高，未来个别城市甚至将会有超过50%的人租房。

数据来源：链家研究院《租赁市场系列研究报告》
不过，房屋租赁市场的发育程度显然还未做好准备，很LOW，很乱的印象一直都与住房租赁市场形影相随。先历数一下这些年租赁的痛点：
1、 供给数量少，导致居住品质得不到保证。

数据来源：链家研究院《租赁市场系列研究报告》
2、 房屋结构失衡，户型错配。

数据来源：链家研究院《租赁市场系列研究报告》
3、 供给质量参差不齐。

数据来源：链家研究院《租赁市场系列研究报告》
4、 迫于各种原因换房周期短。

数据来源：链家研究院《租赁市场系列研究报告》
5、 其他租住痛点。

数据来源：链家研究院《租赁市场系列研究报告》
实际上，针对这些租赁问题，也并不是没有解决的办法，像专业化租赁运营机构都能解决上述大部分痛点，它们标准化的运营体系不但能提高租赁品质、稳定租赁关系，还能促进人口流动。在专业化机构运营之下，业主签约年限为4年，续约率达到了66%，租客平均租赁时间为415天，在明显提升了租住体验的同时，还为城市留住了高素质人才。
在成熟市场，专业机构的渗透率通常较高。在美国，这一比率约30%，日本则高达83%。而我们以青年公寓为代表的专业租赁运营机构市场渗透率不足5%，未来存在极大的增长空间。

数据来源：链家研究院《租赁市场系列研究报告》
应景的是，在租房人口即将爆发的关口，国家提出了“购租并举”的政策思路，并在今年“两会”上受到代表们热议。
对这一思路的理解，链家研究院院长杨现领在3月24日举办的“租赁市场的规范与发展论坛”上表示，在“购”的层面强调的是新房和二手交易的平衡，在“租”的层面强调的就是，通过规范租赁市场秩序、培育专业化运营机构、提高租赁品质，让租赁真正成为解决新市民住房需求的方式。
不过，在专业化运营机构的实践中，依然存在不少政策沟壑。
在3月24日的论坛上，乐乎城市青年社区创始人罗毅说，他们为年轻人提供刚需产品，但最近精神压力特别大，“每天看到的都是深圳这儿又拆了，上海这儿又被封了，北京又要拆多少万平米，感觉这行明年就不存在了。”
自如运营管理中心的张春婵则表示，自如成立六年多来，标准化服务提升了租房人的居住品质，但也遇到了缺乏公共配套的问题，比如办居住证，它要求业主本人的身份证原件、房产证原件，这对于自如来说不可能实现，因为35万套房的业主不可能把原件留给自如，像这一类问题很影响客户的居住体验。
实际上，在专业运营机构的发展和培育上，目前还存在一些诸如融资渠道单一，监管机构和行业归类模糊，税收标准不明确等等问题。针对这些存在的经营痛点，论坛上房协领导陈志表示：“政策方面我们还需要研究鼓励和刺激租赁市场健康发展的一些制度，要和一手和二手的相关政策相衔接和匹配。”
不过，即便在这样的市场条件下，行业拐点和信号还是出现了。最近，链家研究院杨现领博士发布的《租赁市场系列研究报告》揭示出了行业九大趋势：
1、租赁市场长足发展。
相较于发达租赁市场30%以上租赁人口及租赁房屋，人均租赁消费支出约2万元/年，国内房屋租赁比例18%、租赁人口比例11.6%以及人均租赁消费支出6千元/年偏低，存在持续上升的空间。
租赁人口及房屋比例上升，原因在于：第一，租房倾向上，居民租房意愿显著增长；第二，越来越多的人滞留租赁市场，租房人群规模扩大，呈现多元化，表现为一线城市房价高企、月租金与月供剪刀差扩大，购房年龄推迟，以及单身贵族崛起，结婚年龄延后；第三，流动人口租房需求稳定性提升，单个城市居住时间延长，举家流动比例上升。
我国房屋租赁市场进入快速通道，预计2025年租金GMV将接近3万亿元人民币，租赁人口2.3亿；2030年，租金GMV将达到4.6万亿元，租赁人口达2.7亿。

数据来源：链家研究院《租赁市场系列研究报告》
2、机构渗透率提升。
房源机构化持有、租赁消费升级、REITs趋于成熟以及租赁制度完善，加速专业租赁运营机构崛起。
3、新增房屋用于出租比例提升。
存量时代，新增房屋用于出租比例提升。近年来，随着租赁市场不断升温，2015年美国新增公寓94%用于租赁，2013年日本新增住宅36%用于租赁。对应国内，随着租赁市场加速发展，以及政策要求开发商自持一定比例住宅，房屋从建设时便确定租赁用途的趋势正在显现。

数据来源：链家研究院《租赁市场系列研究报告》
4、在租赁领域，住宅租赁机会最大。
房地产租赁领域中，商业地产往往更受瞩目，但其经济敏感性远高于住宅租赁，特别是经济下行期间，住宅租赁回报率更稳定。在我国经济增速放缓的过程中，租赁领域中，房屋租赁机会凸显。我国存量房市场资产价值约为245万亿，其中住宅约180万亿，如此庞大的资产量盘活蕴含巨大商机，足以培育出千亿级企业。
以美国为例，金融危机后住宅REITs表现抢眼：市值先挫后涨，由2008年243亿美元增长至2016年1238亿美元，市值占比仅次于零售；出租率与回报率逆势增长，近5年与10年投资回报率分别为20.6%与13.7%，仅次之于个人仓储。此外，房地产租赁细分领域中，除零售及个人仓储以外，住宅租赁领军企业AVB市值247亿美元及出租率95%不逊色于其他细分市场。

数据来源：链家研究院《租赁市场系列研究报告》
5、 住宅租赁集中于大城市，机会仍在TOP30城市。
租赁市场集中分布于经济发达、大量人口流入的大城市。这是由于大城市强大的产业集聚能力，带动大量就业，同时大城市是资源的“金字塔尖”，居民为了享受更好的社会服务将继续向大城市迁移。
国际经验来看，美国83.7%人口居住在大都市圈，其中，仅纽约和洛杉矶两个都市圈人口占全美10.3%；日本集中之势更突出，三大都市圈人口占全国57%，其中，首都圈占比达33%。从城市层面来看，英国、法国、德国首都人口占全国比例都在13%以上，尤其是伦敦，人口占据英国的五分之一，集中程度十分高。
目前，我国租赁规模最大的上海、北京、广州人口全国占比分别仅有1.7%、1.5%、1%，未来集中空间还很大，聚集了我国大部分流动人口的TOP30城市仍然是主战场。

数据来源：链家研究院《租赁市场系列研究报告》
6、完整租赁生态，参与机会众多。
成熟的租赁市场能够培育出完整的产业生态，从房源的持有、改造到房源客源的匹配撮合、租后管理服务以及衍生服务，产业链条上具有众多的参与机会。未来的租赁市场生态，以金融、信息及数据为行业基础，专业化租赁运营为核心，租后维修、保洁、软件服务等衍生行业为辅助。

数据来源：链家研究院《租赁市场系列研究报告》
7、互联网不同程度地参与租赁产业链。
租赁产业链条不同环节标准化难度差异，互联网参与程度也不尽相同。由于房屋建造、购买及翻新难以被替代，互联网渗透率极低。但信息环节，互联网深度参与租赁信息的发布与匹配，并在国外诞生如Apartments.com 以及Rentpath等专业化租赁信息平台。
8、消费升级乃大势所趋。
新生代租赁群体观念革新、个人收入增加以及生命周期推进，租赁消费升级大势所趋。未来住房租赁市场，追求自由及消费观念超前的90后、00后等年轻群体逐步成为主力军，更能接受租赁生活方式，租赁品质要求较高。
人均可支配收入的增长，人们对租赁的品质需求也随之增长。据链家研究院调研，高收入人群70%处于整租状态，低收入人群75%处于合租状态。
生命周期自然形成租赁消费的升级。不同人生阶段，人们对房屋面积、品质的需求不同。应届生往往只需最低的居住需求，可承受租金水平低；工作年限累计或进入恋爱状态，人们提升租赁私密性和品质要求；结婚生子后，房屋面积、实用性需要增加。据链家研究院调研，20-30岁的租户普遍处于合租状态，租金水平3000元以下，30岁以上租户大多选择整租，租金水平3000元以上。

数据来源：链家研究院《租赁市场系列研究报告》
9、租赁是唯一仍有政策红利的市场。
政府逐步重视房屋租赁市场，2015年后相继出台公积金提取、税收优惠、商改住等支持政策，多方位推进租赁市场发展。2016年12月，中央经济工作会议与财经领导小组会议再次明确规范发展租赁市场，加快租赁立法，推动机构化、规模化租赁企业发展，建立购租并举的住房制度满足多层次需求。可以想见，未来2-3年来，金融、财税、土地、市场监管等多策并举，租赁市场是房地产市场中唯一享有政策红利的领域。
虽然行业发展趋势已经越来越清晰，但现阶段还需要政策的进一步明朗和扶持。
首先，让租客不能随意被驱逐。目前市场上房子的租赁收益远比不上增值收益，这就导致租客被驱逐的事情经常发生，租客最基本的权益得不到保障。针对这种现象，我们应该学习日本，出台专门的法律法规来彻底禁止这类事情的发生。
其次，让租金不能随意上涨。无原则地上调租金，也是当下侵犯租客权益的典型行为之一，严重影响租客预期，导致租赁的短期化，这也需要出台专门的政策来规制。
再次，让居住证的办理更加方便。在城市管理政策配套方面，要充分考虑专业租赁机构的特殊性，在居住证办理上还需要简化程序。
最后，让租客的基础权益得到保障。在城市租赁人口越来越多的大趋势下，让租客的诸多基础权益得到保障，既是公共部门的责任，也是社会稳定的需要。
（注：以上数据均来自链家研究院租赁系列最新研究成果）
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