三四线楼市，价值洼地还是投资大坑？

2017-03-21 11:35

作者：孙骁骥。更多资讯请关注微信公众号“骥观天下”（jiguantx）
随着一二线楼市的限购政策开始向三四线蔓延，三四线城市的房价也开始水涨船高。据媒体近期报道，三四线城市商品房销售增速高达44%。由于大城市的限购日益升级，暂时放弃在一线购房的买家，决定回到三四线购房。人口回流返乡的趋势似乎让近期热涨的三四线房市成为投资的热点。然而，价格远低于一线的三四线楼市，在未来到底是价值洼地，还是投资大坑呢？
这个问题，我们可以从短期和长期两方面来分析。
首先是短期趋势。从近期的新闻报道当中，我们已经可以很明显的感受到三四线城市房价升温，今年1到2月份全国房地产开发投资0.99万亿元，名义同增8.9%，增速比去年全年提高2个百分点，超出市场预期。三四线城市新房销售同比大幅增长。不少地区甚至也仿效一二线城市，开始了不动产限购措施。3月以来，河北涿州、涞水、浙江嘉善、安徽滁州等市、张家口崇礼区等地已相继出台或升级限购、限贷政策。
不过，我们也可以很明显的看到，大都市圈周边的三四线城市销售火爆主要是一二线城市房市调控后的外溢效应。京沪深等地购房门槛提高之后，大量购房需求向周边外溢和挤出，而且当前房地产政策“因城施策”，三四线城市继续享受鼓励去库存的政策红利。这在短期内造成了三四线城市楼市的火爆。
但这种短期的火爆之后，三四线的楼市价格是会长期坚挺，还是会在暴涨之后出现停滞甚至暴跌？
这个问题首先要取决于我们如何来定义三四线城市。
从城市化的发展来看，所谓的三四线城市，其实是指在中国全面城市化进程中，目前还处于起步阶段，城市规模较小、基础设施薄弱、产业配套不全面的城市。换句话说，如果一线城市是“发达城市”，那么这些三四线城市就是“发展中城市”或者“欠发达城市”。
发达的一二线城市的房价高昂理所当然，而各方面建设欠发达的三四线城市。未来不动产价格凭什么要增长，而增长的可能原因在于什么地方呢？
有人或许会说，未来的增长点在于城镇化进程，随着中国城市的城镇化不断深化，小城市的基础设施和宜居程度会越来越好，因此房价必然上涨。但实际上，城镇化的进程恰恰有可能拉低平均的房价。原因很简单，城镇化让“同质”的城市越来越多，相同类型的房产供给未来会继续增大。
具有关部们统计，中国的城镇化水平自两年前已近达到56.1%，在东部地区的上海等地，城镇化率已经接近90%，超过了发达国家的普遍水平，就连四川等中西部地区的城镇化率也高达接近50%，且提升速度快速。而根据目前中国城镇化发展的基本思路，我们可以知道在未来相当长的一段时期，特大城市将不再是城镇化的发展重点。中国在未来将会着力打造中小型城市，也就是我们说的三四线城市。这些城市大部分集中于欠发达地区。
例如四川、河南等劳动力输出大省，城市化的速度与其他地区相比，增速最快。根据国土资源部数据，全国大约19800多个建制镇，一半以上在中西部地区，成为了房地产市场的有效载体。但要想这些地方的房产“库存”能够有效去除的话，必需期待四川省、河南省等地数千万在发达地区务工的流动劳动力回到原籍买房。回原籍买房的现象会不会大规模发生呢？表面上看，似乎有这个趋势，例如北京和上海常住人口2016年增速分别下降至0.11%和0.18%，上海市区的常住人口增速还出现负值。外来打工者正在离开特大型城市。然而，他们的去向真的是回原籍吗？
根据某求职网站对一线城市外来打工者的调查，结果只有不到40%的受访者有近期回原籍工作的意愿，这还只是问卷调查的结果，实际上真的会返回原籍长期生活的人，会更加低于问卷的比例。假如这些外出务工者大部分选择未来不回原籍，那么在中西部劳动输出地区，三四线房产将会面临没有买家的尴尬局面，这肯定会限制房价的上涨。
假如农民工不回家买房，那么长期来看，依靠城镇原有居民的投资需求，可以撑得起三四线城市楼市吗？
答案是也不太现实。在未来相当长的时期，中国城镇人口的老龄化速度将继续加剧，预计到2020年，中国老年人口达到2.48亿，老龄化水平达到17.17%，并且在5年之后中国会彻底进入高龄化社会。众所周知，老年人越多，意味着整个社会购房的需求越低、消费能力越低。目前，中小城镇的建设和开发在持续加速，但人口结构与此同时在不断老化，这说明未来的三四线地区房屋供给会因城镇化的加速而不断增多，相反，购房需求会因人口老化原因而大幅缩水。在供需关系作用之下，未来三四线城市楼市价格的增幅肯定有限，并且还有下跌的可能。
综上所说，第一，指望外出务工者回乡买房是不现实的；第二，期待城镇原居民去为三四线楼市接盘也是不现实的。那么，目前在新闻媒体盛传的三四线房市暴涨，又是什么原因呢？
我们知道，虽然目前国家重点打造的城市化进程是打造中小城镇，但中国劳动力人口的实际分布规律，则是以京沪深三个特大城市为核心，向周围呈现放射状的分布。这和目前的城镇化建设思路并不完全一致，极有可能造成中西部地区大部分三四线城市遭遇房市的“冷落”。言下之意即是说，只有在位于核心城市群周围的三四线城市，才是未来劳动力人口可能会选择居住、生活的地方。这也能很好的解释，为何现在三四线楼市价格暴涨，但价格涨得最彪悍、最迅速的，是北京、上海、深圳周围的三四线城市。基本上，在京沪深的“一小时生活圈”以内的小城市，未来的房价想要不涨是很难的。
中国的楼市，目前已经呈现出双重的“两极分化”，第一是一二线和三四线城市价格的分化，第二是三四线城市之间的价格分化。长期来看，中国未来的城市格局是“城邦化”，只有在京沪深等等“城邦”周围的中小城镇，受惠于大城市的房价溢出效应，才真正是经得起价格的长期考验，这些地区才是所谓的“价值洼地”。除此以外，都是大坑。

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