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美联储加息和多地限购 楼市疯狂能否持久？

2017-03-21 10:01

近日，国内外重大新闻不断，让人目不暇接。一会儿是美联储于上周四宣布加息，靴子如约落地，这已成为计划中的事情，没有丝毫秘密可言。市场估算，本年度还会有两次加息。美联储首次加息始于2015年，谁也没想到第二次加息拖到了一年以后，而这次加息是第三次，也就是说已经走过了一年三个月的周期。
恰在此时，我国各城市新一轮的房地产调控政策也在密集出台。继南京、石家庄、北京等地升级楼市调控后，广州、保定、长沙、郑州等地日前也陆续出台楼市调控新政。笔者估算了一下，在短短的21天之内，有18座城市启动了楼市调控阀门。集中调控规模如此之大，与去年10月相比是有过之而无不及。
对此，一些专家不以为然，他们认为时下，国内处于资本项目未完全开放的状态，且外汇管制趋严，完全可以压制资本外逃，美联储加息对国内楼市影响不会太大。此外，本轮密集出台调控政策主要是二三线城市，地方政府此举为了遏制房价泡沫继续膨胀，这是贯彻了“因城施策”的原因，目的也是希望避免当地房价出现大起大落的结果。
从表面上看，我国资本项目没有完全开放，压制了资本外流的速度，但如果美联储加息预期持续升温，其冲击影响力依旧还是会存在的，不会轻易消除。而且，随着时间的推移，其后续的冲击仍在积聚中。
同时，各地陆续出台新一轮楼市调控新政，虽不能说马上让房地产回归理性，但起码对遏制房地产过热，稳定房价起到了积极作用。先让我们分析一下，本轮楼市的上涨原因。
其一，央行货币宽松是主因。2014年11月份，央行首次宣布降息，开启了货币宽松之门，随后进行了数轮降准降息，并且将房贷利率降至历史最低水平，同时首付比例也大幅下调，这直接导致2015年至2016年全国楼市出现了疯狂。特别是2016年，银行的信贷资源的一半以上都流向了房地产领域，在全民加杠杆的情况下，房价不出疯涨才是怪事。
其二，居民的财富这几年增长不少，但受制于国内的资产荒，想流出又受限于外汇管制的趋严。无奈之下，各路资本不得不在国内四处投机，鉴于股市缺乏赚钱效应，P2P、信托等跑路事件频发，唯有房地产是政府鼓励的投资项目，并且房地产兼具居住和投资二项功能，又是中国居民所理想的投资标的，于是，大量资金涌向房地产市场。
其三，人民币升值对楼市起到了推波助澜的作用。在去年8月人民币出现趋势性逆转之前，人民币汇率始终保持长期强势状态，这就吸引了国内外众多资本流向中国，它们不仅可以获得人民币升值的好处，更可以获得以人民币计价的房地产价格上涨的收益。尽管中国房地产存在一定风险，只要人民币汇率趋势不出现改变，不没有任何问题，但去年下半年开始，人民币汇率趋势出现了逆转。
面对美联储加息，同时中国央行通过逆回购、MLF等形式变相加息，以及国内密集出台新一轮楼市调控政策，难道国内楼市真的像“打不死的小强”那样，继续上演泡沫不破的神话吗？
笔者认为，当前国内热点城市的房地产正处于最后的疯巅状态，仅是地方政府推出一二次调控政策，或者美联储出台一轮加息，都不会在短期内对其影响有多大，但是从长期来看，当各种药力积累在一起，集中暴发之时，热点城市的房地产市场必然会进入一个深度调整周期内。
`首先，美联储加息，出于稳定人民币汇率的需要，中国央行也开始逐步抬高货币市场的利率，央行之所以不采取直接加息的办法，主要是要照顾到实体经济的感受。
不过，对于那些争当地王，盲目高价拿地囤积的房企来说，商业银行在货币市场的融资成本上升，必然会传导至房企的融资成本持续上升，一旦房企的资金链得不到很好对接，那么房企的资金链断裂的风险将会大幅增加，弄不好会触发系统性风险。
再者，个人房贷门槛压力上调，一方面，各地政府为了遏制投机，将二套房贷首付比例上调至50%，北京市政府将二套房贷利率上调至60%，这对于投机投资性购房需求有较大的遏制作用。另一方面，现在的房贷利率是历史上最低的，而随着中国央行跟着美联储之后加息，虽然加在了货币市场，但是利率趋势的上升，很快会传达到个人房贷市场，未来房奴的贷款支出将有一个逐步上升趋势。
最后，美联储加息，让人民币继续承压。短期来看，由于利空出尽的原因，以及中国央行收紧货币，使人民币逆市走强。但长期来看，美联储进入到了加息周期，各路资金抛售国内人民币计价资产，而转向美国的可能性极大。目前看来，由于之前的货币政策持续宽松，人民币本身存在着一定的泡沫，人民币汇率价值回归之时，也就是国内房地产出现调整之际。
国内楼市因受到房地产调控，以及美联储加息等因素的影响，目前各方处于观望的态度，在经历了一段僵持之后，国内部分热点城市房价终将会出现深度调整。现在看来，中美两国都处于“去杠杆，抑制资产泡沫”阶段，只不过中国房价处于顶峰之时，而美国房价处于走出谷底，快速反抽之际。所以，带给我们的结果完全不同，就是中国的房地产泡沫要引起当局的足够警惕，避免系统性金融危机随后而至。
【来源：百度百家 作者：张平】

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