美联储加息和多地限购楼市疯狂能否持久？

2017-03-21 10:01

近日，国内外重大新闻不断，让人目不暇接。一会儿是美联储于上周四宣布加息，靴子如约落地，这已成为计划中的事情，没有丝毫秘密可言。市场估算，本年度还会有两次加息。美联储首次加息始于2015年，谁也没想到第二次加息拖到了一年以后，而这次加息是第三次，也就是说已经走过了一年三个月的周期。
恰在此时，我国各城市新一轮的房地产调控政策也在密集出台。继南京、石家庄、北京等地升级楼市调控后，广州、保定、长沙、郑州等地日前也陆续出台楼市调控新政。笔者估算了一下，在短短的21天之内，有18座城市启动了楼市调控阀门。集中调控规模如此之大，与去年10月相比是有过之而无不及。
对此，一些专家不以为然，他们认为时下，国内处于资本项目未完全开放的状态，且外汇管制趋严，完全可以压制资本外逃，美联储加息对国内楼市影响不会太大。此外，本轮密集出台调控政策主要是二三线城市，地方政府此举为了遏制房价泡沫继续膨胀，这是贯彻了“因城施策”的原因，目的也是希望避免当地房价出现大起大落的结果。
从表面上看，我国资本项目没有完全开放，压制了资本外流的速度，但如果美联储加息预期持续升温，其冲击影响力依旧还是会存在的，不会轻易消除。而且，随着时间的推移，其后续的冲击仍在积聚中。
同时，各地陆续出台新一轮楼市调控新政，虽不能说马上让房地产回归理性，但起码对遏制房地产过热，稳定房价起到了积极作用。先让我们分析一下，本轮楼市的上涨原因。
其一，央行货币宽松是主因。2014年11月份，央行首次宣布降息，开启了货币宽松之门，随后进行了数轮降准降息，并且将房贷利率降至历史最低水平，同时首付比例也大幅下调，这直接导致2015年至2016年全国楼市出现了疯狂。特别是2016年，银行的信贷资源的一半以上都流向了房地产领域，在全民加杠杆的情况下，房价不出疯涨才是怪事。
其二，居民的财富这几年增长不少，但受制于国内的资产荒，想流出又受限于外汇管制的趋严。无奈之下，各路资本不得不在国内四处投机，鉴于股市缺乏赚钱效应，P2P、信托等跑路事件频发，唯有房地产是政府鼓励的投资项目，并且房地产兼具居住和投资二项功能，又是中国居民所理想的投资标的，于是，大量资金涌向房地产市场。
其三，人民币升值对楼市起到了推波助澜的作用。在去年8月人民币出现趋势性逆转之前，人民币汇率始终保持长期强势状态，这就吸引了国内外

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