三四线楼市，价值洼地还是投资大坑？

2017-03-21 09:54

随着一二线楼市的限购政策开始向三四线蔓延，三四线城市的房价也开始水涨船高。据媒体近期报道，三四线城市商品房销售增速高达44%。由于大城市的限购日益升级，暂时放弃在一线购房的买家，决定回到三四线购房。人口回流返乡的趋势似乎让近期热涨的三四线房市成为投资的热点。然而，价格远低于一线的三四线楼市，在未来到底是价值洼地，还是投资大坑呢？
这个问题，我们可以从短期和长期两方面来分析。
首先是短期趋势。从近期的新闻报道当中，我们已经可以很明显的感受到三四线城市房价升温，今年1到2月份全国房地产开发投资0.99万亿元，名义同增8.9%，增速比去年全年提高2个百分点，超出市场预期。三四线城市新房销售同比大幅增长。不少地区甚至也仿效一二线城市，开始了不动产限购措施。3月以来，河北涿州、涞水、浙江嘉善、安徽滁州等市、张家口崇礼区、滁州、已相继出台或升级限购、限贷政策。
不过，我们也可以很明显的看到，大都市圈周边的三四线城市销售火爆主要是一二线城市房市调控后的外溢效应。京沪深等地购房门槛提高之后，大量购房需求向周边外溢和挤出，而且当前房地产政策“因城施策”，三四线城市继续享受鼓励去库存的政策红利。这在短期内造成了三四线城市楼市的火爆。
但这种短期的火爆之后，三四线的楼市价格是会长期坚挺，还是会在暴涨之后出现停滞甚至暴跌？
这个问题首先要取决于我们如何来定义三四线城市。
从城市化的发展来看，所谓的三四线城市，其实是指在中国全面城市化进程中，目前还处于起步阶段，城市规模较小、基础设施薄弱、产业配套不全面的城市。换句话说，如果一线城市是“发达城市”，那么这些三四线城市就是“发展中城市”或者“欠发达城市”。
发达的一二线城市的房价高昂理所当然，而各方面建设欠发达的三四线城市。未来不动产价格凭什么要增长，而增长的可能原因在于什么地方呢？
有人或许会说，未来的增长点在于城镇化进程，随着中国城市的城镇化不断深化，小城市的基础设施和宜居程度会越来越好，因此房价必然上涨。但实际上，城镇化的进程恰恰有可能拉低平均的房价。原因很简单，城镇化让“同质”的城市越来越多，相同类型的房产供给未来会继续增大。
具有关部们统计，中国的城镇化水平自两年前已近达到56.1%，在东

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