如何从供给侧来遏制当下的高房价？

2017-03-18 15:56

想必昨晚又被各地的限购新闻刷了屏，特别是在前几天刚刚被《最近有点为北京感到难过》共鸣过的朋友，心情更是复杂难以形容。
不过，通常我们有理由相信各地住建或房管部门的初衷都是好的，为了平抑房价，为了让刚需的居民能更快地住得上房子。但是这个做法嘛，的确有些那啥，乍一看，我还以为是城管卧底混进了住建和房管系统呢。
作为一个限不限购都买不起北上广深杭房子的昔日北漂，我也忍不住想吐槽一把。既然各种限购是从需求侧出发的政策，好吧，那我就从供给侧来说说高房价的产生原因和对策。
区域垄断和拍卖抬高了土地成本
首先，第一个也最重要的一个原因，就是房地产的基本原材料土地供应处于区域垄断。在区域市场内，土地供应只有一家，那就是当地地方政府。我们都知道，任何一个行业，如果出现了垄断，如果不能打破垄断局面的，那么只能指望垄断者的自我克制来保障价格的合理。
理论上，各地政府应该都会把市民利益放在首位，合理供应土地。但实际上，在利益特别是土地财政利益的驱动下，地方政府难免受到诱惑。而之前很长一段时间里，卖地收入一直游离在财政监管之外（现在是否已经列入，我不太清楚，请大家自查）。这好比于一个每月工资上交老婆的1988年中年男子，突然每月都多了一笔几乎和工资差不多的外快。老婆不知道无法监控，于是他拿着外快想去吃饭就去吃饭、想去K歌就K歌，甚至时不时还去喝喝花酒，感觉不能再爽。
但凡上瘾又几乎没人管的事都比较可怕，土地财政就相当于工资外收入，也让各地方政府欲罢不能。在经济发展KPI的激励下，各级地方政府想方设法地把土地往高价卖。于是我们就看到各地卖地收入动辄几百亿，甚至上千亿的新闻。当然，各地方政府用卖地收入还是做了很多有利于市民的事情，修路修桥修地铁，以及各种楼台场馆，让城市建设焕然一新。遗憾的是，通常下水道这种面子以下的工程往往被忽略了，所以我们国内很多漂亮的城市最怕下雨。
近年拍卖几乎成了国内城市土地交易的唯一方式。拍卖的好处自然不言而喻，可以实现信息透明，减少黑箱操作，维护国有资产（即土地）的价值。但缺点同样明显，那就是拍卖容易推高商品成交价格。在不对称信息和心理竞争的促使下，竞投人通常会在不够理性的状态下，把标的物成交价至市场价格的三倍左右。如果大家搜索一下拍卖的相关新闻，就会发现这种情况。
当然我们假定房地产商都是理性的，事实上它们也是理性的。当一次拍卖之后发现土地价格远超市场价格就会在今后调整自己的投标策略。但问题在于前面我们说过区域市场内土地供应只有一家，供应商可以采取限制投放的方式来人为减少土地供应，形成短期内的供不应求局面，迫使急需拿地的房地产继续用高价来竞投下一块土地。这样就形成了一个循环，导致土地供应越来越高，严重偏离市场价值。
数据显示，2015年杭州主城区宅地成交平均楼面价为13636元/平方米，比2014年上涨了24%。这种涨幅的材料成本上涨，远远超过了GDP和人均收入的速度，成为驱动房价上涨的原始动力。在商言商，开发商自然就把土地成本转嫁到消费者身上，于是房价就如大家看到的这样刷刷地向上窜，像吃了炫迈一样。
行业性垄断，劣币驱除良币
商品房卖得贵，劳资干脆就自己盖一栋好了，一个人力量不够大家合伙，自己不会盖楼去找建筑公司，开发商不也是自己不动手请建筑公司嘛。要知道虽然地皮贵，但建安成本却只不过每建筑平方米一千多块。还以上面说的杭州主城区的平均楼面价13636元/平方米来说，自己盖的话加上各种税费，成本也就一万六七的样子，远远低于市面行情，甚至只有一半。
是的，如果可以的话，那样各地的房价也可以得到一定的制衡。但问题又来了，房地产行业政策日趋严格，早期还被默许的集资建房、单位自建等方式如今已经看不到了。也就是说，当前我国的房地产形成了行业性垄断，除了向开发商买房外别无他法（此处忽略了极少量的公租房，因为与绝大多数人无关）。
当然，如果是一个良性竞争的市场，情况也不至于像现在这么糟糕。但问题是目前的房地产行业并不健康，甚至常常是劣币驱退良币的情况。比的不是谁的质量和服务好，而是谁更会钻漏洞和更有关系。
我们建立一个简单的模型：假定某市房地产市场刚刚启动，只有甲乙两个开发商，甲是诚实的商人，而乙善于投机钻营。刚刚开始他们的资本都是两千万，分别获得了一个价值一亿的项目，开发期是两年，利润率均为30%。甲把两千万都投入到自己的项目中，收回的预付款也用于按期结清材料和建安费，两年后项目清算，房子质量很好，他挣了三千万。
而乙也用两千万就启动了项目，但要求供应商和建筑商垫资入场；把收到的两千万元预售房款挪用，又去抢了另一块地，投入新的开发。由于垫资增加了成本和风险，供应商偷工减料以降低成本，导致材料和工程质量比较差。但乙运用关系顺利通过了各种检测，打点关系需要付出成本，于是乙上涨了房价，但由于初期刚需强烈，所以房子照样全部卖掉。假定从竞标到预售平均周期为6个月，当第一个项目结束，乙方至少拥有了四个项目和近亿元现金。
诚信经营的甲，这时才发现自己根本无力与实力雄厚的乙方竞争，甚至连地都买不起了。于是甲有两个选择，一是退出房地产市场转向其他产业，二是像乙那样经营，也变成奸商。通常情况如我们所看到，大染缸里都是把个体给同化了，房地产行业也是如此。而当行业中充斥着乙这样的奸商时，生产出的商品只是质次价高的房子，因为诚信经营的企业已经被市场逆向淘汰了，最终买单的则是无辜的消费者。
如何从供给侧来遏制当下的高房价
目前的地方调控政策，几乎都从需求侧入手。什么限购啊，什么限贷啊，事实上作用甚小。总体来说，当前的房价，能买得起的人是少数。在限的人绝大多数都买不起房，而买得起的人很多不在限购之列。不在限的幸运儿中，买不起的人还是买不起，你以为交了五年社保就比交三年社保的人更有钱，别逗了好么。
历次的限购政策，最终的结果都是房价继续上涨，也说明了从需求侧来遏制的方法基本是失效的。所以，不妨试试从供给侧着手，比如在土地供应和房地产行业管理做一些动作。
土地供应这个是大环境，也是制度性优越所在，以便集中力量办大事，建好城市为人民，所以略过。而拍卖也是目前杜绝黑箱操作的最好方式，尽管有弊端，但没有更好的方式之前还是应该支持。不过拍卖规则上可以发挥当地政府的主观能动性，比如根据周边地段的现价和预期提前划定房价的上限，从而在投资利益和民生之间取得平衡。这样就能杜绝开发商的非理性竞价现象，还可以体现地方政府对市民负责任的态度，可谓是一举两得。
当然，自我管理是最难的，上面的方法可能对地方政府而言有些勉为其难。好在供应侧还有开发商，向它们下手要容易得多。别急，这里还有两招管用的：一是实行现金全款拿地；二是取消预售制，必须现房交易。
目前房地产业为什么虚火过大，原因就在于它们是用买房人和银行的钱在投资，把经营风险转移到买房人和银行的头上，这在其他行业是不可思议的。这两个对策只是让房地产行业吐出不该占用的次多，回归到正常的自有资产经营状态。以前开发商几乎不需要考虑资金的使用成本和周转率，实现这两个政策后就不一样了。之前由应付土地款和购房预售款形成的现金流没有了，花的都是股东自有资本，逼着他们盘算每月的资金利息成本，尽快把房子建成并快速回笼资金。以前监管部门头痛的炒地皮、捂盘惜售等现象，不说迎刃而解，但肯定大大好转。
有人可能会说，这样不好吧，预售制早就约定成俗成了行业传统，而且房地产行业经不起这么大的手术。预售制，又称卖楼花，是香港早年因为大火烧毁数千间房屋后而独创的一种模式，旨在解决开发商的资金问题，让市民更快地住进新房。后来上世纪九十年代才被内地学来，扶持当时资金缺乏的房地产业，有着特定的市场背景。经过数十年的发展，房地产业早已变成了资金雄厚的大产业，否则哪来众多房产商占据富豪榜的壮观场面。小目标都是一个亿的地产业，肯定能适应现房销售的新政策，不用咱们这些买不起房子的吊丝瞎操心了。
香港60年代的经历也证明，预售制会加大房地产开发的高杠杆和开发商的高负债，从而推高楼价，甚至可以导致金融危机。事实上我们看到的很多恶果就是预售制的负面作用。后来香港政府陆续出台了商品房预售制度的规范性文件，使得预售制更加完善规范，有效规避和防范风险。非常可惜的是，内地只学到香港卖楼花的皮，但没能复制来配套的严格监管。
最重要的一点，全款拿地和现房交易实行之后，对于地方政府的土地收益不会造成任何损害。相反，实行现金全款购地，还能加快地方政府的资金回笼问题，避免出现呆账死账，多赚不少利息呢。至于还有利于提高银行贷款质量和降低金融风险，这些就太大了，不扯了（主要也是扯不来）。
作为一个普通消费者而言，最关心的就是房价能够慢慢回复到经济学的正常轨迹上来。对于年轻人来说，一套房子的梦想很重要，这关系到人生和事业的未来；对于一个国家来说，年轻人有梦想更重要，这关系到社会和经济的未来。
【作者介绍：蚂蚁虫，科技评论人，专栏作者。微信公众号：蚂蚁虫（miniant-cn）】
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