产业升级浪潮下：如何将租房变成一门好生意？

2017-03-15 15:14

租房从来是个大市场，以致于隔段时间总有人摇着“颠覆”的大旗闯入，O2O、互联网+、供给侧改革等新概念，喊出“干掉传统中介”的也大有人在，结果呢？转型的转型，退场的退场……

过去的十年，互联网以迅雷不及掩耳之势重构了各行各业的运作方式，对于线下模式较重的房地产行业却并没有产生太大影响，尤其是租房行业，找房，带看，中介，主导这个行业的元素似乎从来没有变过，行业依然笨重不堪。如今，在全行业消费升级的浪潮下，租房这个庞大的市场，变革者们又开始雀跃欲试前仆后继。

链家和58分别凭借其线下和线上入口优势，坐拥行业头部资源，嗨住，蘑菇租房，盈家生活，青客等新兴平台纷纷跑马圈地，试图通过不同的科技或者金融产品切入租住场景，消费升级浪潮下如何将租房变成一门更好的生意，不光是那些新兴平台，也是整个行业共同面对的难题。

租房的生意有多大？

随着房地产开发新量逐渐放缓，行业进入存量时代。宏观层面说，房地产整个产业链可以简单的分为房地产开发、房地产金融以及房地产服务（包括交易、装修，租赁等），随着行业进入存量时代，产业链的后端，即服务端已经成为未来市场的发展重心，后端所带动的消费升级和存量运营也呈现爆发式增长。

国家卫计委发布的《中国流动人口发展报告》显示中国有2.5亿多的流动人口。以北京为例，2015年北京租房人士高达1/3，占常住人口比例约1/3。庞大的流动人口基数一定程度上催生了租房市场的需求。另一方面，越来越高的房价也是催生租房市场发展的一个重要因素。

数据显示，上海 2014 年住房自有率水平高达 70%，纽约的住房自有率近年来约维持在 30%到 35%的水平，而日内瓦和柏林其住房自有率仅有不到 15%的水平，一方面显示越是发达国家，越多的人群选择租赁为主要的居住方式，同时这也足以反映出国内住房租赁市场发展的滞后和缓慢。

去年，国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确指出要大力发展住房租赁企业，形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局，并提出鼓励房地产企业开展住房租赁业务。

传统模式下，这门生意做得好吗？

据链家研究院《租赁崛起》白皮书数据，未来十年，租房市场GMV接近3万亿，租赁人口近3亿。租房是一门好生意，但这块蛋糕吃起来从来并不容易，过分依赖线下和人力，流程效率低，运营模式缺少创新，相对于炒得火热的互联网下半场，租房这个行业还处在石器时代：

一锤子买卖，租客无体验可谈：租房模式体验差体现在各个方面，信息不够透明，佣金抽成不公正，素来备受租房客诟病。在如今房东主导的租赁市场里，付三押一付六押一成为常态，关键是租完房子房东往往摆出一副“尽量别烦我”的姿态，水管爆了马桶堵了诸如此类的生活小事让租房更受罪。

带看成本高，房东管理成本高：对于房东来说，租房最烦的莫过于带人看房，往往五个以上的带看才有一套成交。即使顺利出租，还免不了修马桶，送钥匙的苦恼，严重影响工作与生活。有些房东会选择一些机构包租，但结果往往不是房子结构被改造就是被租客弄得乱七八糟。

互联网对行业改造不深入：互联网解决信息不对称能力越来越强，传统租房行业借上了互联网东风，“门店+鼠标”模式或许是目前租房行业唯一得到改造的地方，但问题依然存在。因为信息的过度分散，导致租房平台信息的真假难辨和更新不及时：房源不可能为某家平台的独家资源，必然会造成有人上架，出租后却无人及时下架，其次，经纪人获客成本过高，只能用假房源“钓鱼”，虚假信息泛滥，大大增加了沟通成本。

产业衍生能力薄弱：也正因为缺少革命性的创新，在互联网发展如此迅速的时代，租房依然是租房，可以想象到的可衍生业务依然关联性极差，简单来看，目前一些流量集中的平台，租房分期、装修，家政等等业务关联性依然很差。

如何将大生意变成好生意，盈家的逻辑

“租赁崛起的背后实际上是服务崛起”盈家生活创始人邢弢说，“所以解决行业痛点的方式就是基于科技和硬件基础上，认真做好租住服务的交付。”

租房分期切入：2014年，盈家生活首创租金分期，打造租房这个消费金融场景，首次将消费金融的触角延伸到租房领域，也一次性解决了房东和租客在租房场景下的痛点。

“用户的需求不光是要被挖掘，也是需要被教育的”邢弢说，“就像滴滴一样，一开始谁都不觉得打车就是可以通过平台的，后来就习惯了这样的便利。租客从来没想到过，房租其实是可以按月付的，所以这样的需求也是要靠挖掘加培养。”

相对于租客，其实租金分期的产品更容易被房东接受，房子本身是一个理财产品，盈家目前已对接了多家银行，当用户办好分期后，房东可以一次性拿到一年房租，资金快速回笼，收益最大化。

2015开始，长租领域就备受资本关注，从雷军投资you+到魔方公寓拿下数亿美金融资，长租公寓行业热度不减，核心就是长租行业的金融属性，租金分期的市场也一直被看好。以金融为入口，基于智能硬件和大数据分析，未来将延伸到租住的全产业链以及各类O2O服务，这才是租房背后的大生意。

多元化科技植入租房场景：在盈家生活的产品逻辑里，智能硬件植入和数据化是改造传统租房的利器之一。“从租客每天开门的时间我们是不是就能判断用户的起居时间呢？如果几天不开门，系统就会判断，用户是不是出差了，这时我们的系统就会推送相关的温馨提醒。当然，超期很久不缴纳房租我们就只能断电不让他住了”邢弢说，房间通过门锁、网络和电表等智能硬件的植入，会让用户画像更加清晰完善。

盈家生活控制住房这个重场景，通过多元化的方式获取到用户各方面的信息，全方面记录和关注租客的起居生活，获得租客大量详尽的生活数据信息，从而主动推送租客需要的，且性价比较高的服务，提高租客生活品质，建立健全以盈家生活为核心的租住生态。

消费升级下的体验驱动

消费升级的本质是体验的升级。租房的体验是什么？“我们一直在做的，是给房东和租客美好的租住体验——帮房东和租客做不愿意做的事，让他们把时间浪费在美好的事物上。”邢弢说。

对于房东，诉求无非是钱多省事。盈家生活屋老板首创租房管理新模式，用一站式服务满足了房东更高更稳定租金收入、更好租客来源的需求，让房东真正过上的房屋出租以后不被租客打扰的“甩手房东，坐享受益”的租房后时代。智能门锁电表及专业的租客管理系统，确保房东按时收租。专业的管理系统，让房东坐收更多租金以外的收益，开创了“赚得更多，管得更少”的甩手房东时代。

在租客层面，盈家生活所建立起来的是一个全新的租住生态，从找房到租金月付，再到24小时全方位的租后服务，实现管家式的租住体验，提升居住的幸福感。通过用户的精细化运营，也丰富了盈家生活盈利模式。

“消费升级浪潮下租房生意的最大升级点，就是对房源、房东和房客几个关键环节的精细化运营，服务好了房东和租客，还用愁怎么赚钱？”邢弢总结道。

租住市场是一片蓝海，且尚在初级阶段，中国租赁行业的发展还不足5年，更没有成型的经验可以参考。讲故事的企业很多，拿融资的也很多，因为行业背后用户的需求的确很大。租住不仅仅是租房那么简单，用户是有睡觉以外的很多需求的，比如保洁维修等日常需求，还有那些连用户自己都不知道的需求呢？这些需求谁来挖掘？这就是市场，这些需求谁能满足？那就是下一个独角兽。

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