房价如下跌，你只会更买不起房

2017-02-22 10:13

近来，扬言“房价要跌”的文章在媒体圈渐渐多起来。有不少人甚至欢呼，房价要跌，终于有望买得起房了。关于房价会不会跌的问题，不是这篇文章打算讨论的问题，本文想说的是，假如房价真的下跌了，你以为你就买得起房了吗？
对于大部分人来说，这个问题的答案，是一个大大的“不”字。
为什么这么说呢？因为房地产业在中国的经济中，占有重要的地位。不论你批评或是赞同，中国的整体经济是在房地产的统摄之下发展的。某种程度上，房价下跌带来的房地产萧条会直接影响中国经济，整个经济大环境的变化又会影响每一个人的财务状况。换言之，当房价下跌之时，虽然买房的表面价格变便宜了，但购房者本人的财务状况很可能已经开始恶化，他依然是拿不出足够的钱来买房。
要想要理解其中的道理，我们不能单纯吧房产理解为一般消费品，而是要视其为宏观经济的某种指标或晴雨表。房地产行业在中国经济中植根之深，已逾二十年，其重要程度不容小觑。
简单回顾一下房产投资如何随着中国经济一起崛起的过程：最开始，在上世纪90年代，中国房地产投资规模还很小，1997年亚洲金融危机时甚至出现负增长，其后，随着房地产市场迅速膨胀，中国房地产投资体量也急速增长。从90年代到2008年底，短短的十几年间，中国房地产投资额平均增长率约为18.72% ，超过此间中国GDP约13%的平均增长率。在整个中国经济增长的“奇迹”之中，房地产可以说是“奇迹中的奇迹”。自从2008奥运以来，中国的房地产“奇迹”，还在继续上演。
在2009年政府推出大规模刺激政策后，信贷政策放松，商业性房地产贷款余额增长超过30%，而在2012年政府以“稳增长”为政策导向后，信贷政策再一次放松， 2013年新增住房贷款同比增长超过200%，房地产市场进入了一轮上涨。在2015年房地产刺激政策之后，房价与房产贷款再一次剧烈上涨。如果整体计算，从1995年这至今的房地产投资增长率为19.7%，也就是说，2008年以后至今，房地产的投资增长是历史上最高的。到2015年，真格房地产住宅投资占GDP比例已经超过10%。在所有的资产类别中，房地产是过去几十年增长最快的一种。
房产在整个经济中体量过大、增速过快，其盈利超过了私营企业的经营盈利，很多企业的资产当中，最值钱的也是其持有的房地产。而在个人投资中，房产投资的盈利也在过去十几年中是最稳定的一种。可见，房地产是个非常特殊的行业，也是中国经济最主要的驱动因素之一。它不仅在全国固定资产投资中占比很重，还带动了很多上下游产业，比如水泥、钢铁、电解铝、玻璃、家具、电器等等，牵扯面颇大。
在经济增长和创造就业等方面，房地产无疑已经是国民经济支柱产业之一。如果房产业衰退，房价下跌，实体经济的许多行业的生存都受影响，可能引起减薪裁员等等问题，买房者的个人经济状况，无疑会削弱他们的购房资金。
在实体经济以外，虚拟的金融领域，房价也是扮演者极为重要的角色。据统计，经济增长每增长1%，房地产贷款率就会增长1.16%，房地产的贷款增长高过经济增长，也因此在金融投资中占有重要比例。我们常常说，80年代的日本经济泡沫、2008年的美国经济危机，其源头都在于房地产。而无论对开发商还是对购房者来说，房地产都是一个靠金融和债务驱动才能平稳发展的行业，短短几年来，中国房价过高、增长过快，公共债务和私人债务迅速膨胀。可以说，房产在整个金融体系中占比过大，实际上是将要过多的鸡蛋放入同一篮子中，使得整个金融体系呈现出很高的风险。
既然房产已经像是一把利刃，插入中国经济的身体里面，一旦强行把它拔出，肯定会造成伤口大面积流血，对于企业经营和金融稳定带来负面效果。这自然会影响到购房者的购房能力。据历史统计，房价暴跌后，个人的消费能力会大幅下降是普遍规律。例如在90年代初期的日本地产泡沫先后破灭，房价下跌，带来了居民消费增速的暴跌，由90年的10.1%降至93年的2.1%，日本私人消费此后一蹶不振。在美国2008年地产泡沫破灭之后，房价暴跌，但消费增速也由正转负，危机后第二年的个人消费同比减少1.6%。地产崩盘后，2008年美国个人耐用品消费支出缩减了12.9%，而非耐用品仅下降2.7%；90年代的日本也同样呈现这一特征，居民支出骤减，消费减小的现象也是非常普遍。
换言之，根据历史上的经验，房价下普遍跌后，人们能用来消费、买东西的资金其实比以前变少了。他们能用来购房的钱，也会大幅减少。因此，表面上房屋价格减少了，但是个人可用支出也在减少，你买不起房的事实并没有得到改变。众所周知，商品房销售是企业存款的重要来源。居民购房后，资金流入金融体系变成企业存贷款，如果房价下跌造成了银行贷款的违约，那么其连锁金融反应会直接影响依靠银行提供贷款的企业经营。企业的倒闭潮流或将因此来临，购房者变成失业者的可能性也将增加。连收入来源都没有了，无论房价多便宜，你都买不起。
何以至此？原因在于房地产是一把双刃剑，今天我们受其戕害愈深。自从中国经济进入“新常态”，经济“冷”而房地产“热”的现状越来越普遍。一冷一热之间，我们已经对于房价的下跌越来越“输不起”，但这并不证明房价绝对不会跌，这只是说明，房价如果下跌，你绝对笑不出来，因为你发现你依然可能买不起房，正如当年房价上涨时你笑不出来一样。这种两头堵死的心情，俗话叫做绝望。不妨改写那首《山坡羊.潼关怀古》表达：伤心房产经行处，大厦万间都做了土。涨，房奴苦！跌，房奴苦！
【来源：百度百家作者：孙骁骥】

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