不贷款，怎买房？房贷就算是坑也得跳

2017-02-18 09:49

对于计划买房的人来说，贷款即使利率如何改变都需要去面对，无论折扣多与寡都需要去贷款，尤其是对于那些动辄数百万的房产来说更是如此，一方面是全额付款的压力太大了，并不是更多的人能够支付得起，另一方面，目前的市场利率，人民币本身的坚挺性，贷款无疑还是比较明智的一种“融资”模式。尤其是随着国人也越来越明白消费的前瞻性以及借贷（债务）对家庭财务发展存在着重要性，因此借贷在允许的条件下，自然也会成为一种首选。
几折不重要？重要的是政府风向标
随着银行对房贷的紧缩，市场也开始出现了明显的变化。北京多家银行提高首套房贷利率并将二套房贷款最高年限减至25年，随后，广州、天津、青岛等全国多个城市的房贷政策也相继收紧，目前很多城市首套房贷利率8.5折早已经不再，9折成为主流。
今年年初，北京地区十几家银行一起将首套房贷利率的下限由原来的8.5折提高至9折。相对于房贷利率，限购政策对楼市的影响更大，如果房价继续上涨，各地方政府会根据自己的情况出台不同的限购政策。
数据显示，2016年，商业银行的房贷利率折扣可以打到85折，现在大部分都提到了9折左右甚至更高，二套房贷进一步严格化。这反映出商业银行领会中央调控楼市和央行窗口指导的意图，也反映出它们为了自身商业利益，提高利率的本意。
由于政策的变化，2017年开年整个房产市场的表现平平，交易量萎缩和价格横盘，购房需求淡化了许多。事实上，从去年下半年开始，房企银行贷款、债券、信托等多个融资渠道都被收紧，如今需求端的房贷利率也进一步调整，再加上交易量下滑，流动性收紧将是今年房地产市场主基调和最核心影响因素。
资金的变化或许是全方面的
除了购房者，开发商也面临着资金的问题，众所周知，开发商的资金主要来自两个方面，一个是卖房的资金回笼，2017年的楼市交易量会出现下滑，开发企业慢慢会感受到楼市卖得不好了，资金回笼慢了。另外，融资也受到一些管制，包含公司债的发行，拿地的前端融资等也受到监管。随着市场变化和资金链变化，开发商在2017年会越来越感受到资金链趋紧。
这或许也会改变整个房产市场的投入格局。有业内人士预计，今年下半年将出现房价回调的局面。毕竟，开发商不管是从融资的角度，还是从回款的角度，都会面临更困难严峻的局面。参照以往若干年的经验，降价销售或者快进快出可能是开发商的选择。
由于确立了“房子是用来住的、不是用来炒的”，那么市场总会要有所表现。第三方市场机构融360对外发布了《2017年1月中国房贷市场月度分析报告》。《报告》揭示了2017年1月我国银行业金融机构关于首套房和二套房贷款平均利率走势、首付比例、成交量和成交金额等情况。通过综合分析，在政策收紧和监管从严趋势下，2017年我国房贷或呈现收紧趋势，全国楼市继续分化，房价或呈现趋稳或略有下降态势。
融360监测的数据显示，今年1月，全国首套房贷款平均利率为4.46%，环比上升0.01%。2016年全年，全国首套房贷款平均利率一直呈小幅缓慢下降趋势。今年1月，全国二套房贷款平均利率为5.40%，与上月持平，但同比上升0.01%。
国家统计局发布的2016年12月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，去年12月份，70个大中城市中一二线城市房价走势总体趋稳。一线城市新建商品住宅价格环比持平，二三线城市涨幅回落。有分析师表示，随着楼市调控力度加大，房地产去库存的周期将会延长。
中国人民银行14日公布的《2017年1月金融统计数据报告》显示，1月末，人民币贷款增加2.03万亿元。值得注意的是，以房贷为主的中长期贷款增加6293亿元。在新增贷款中占比31%，较上月大幅下降9.55个百分点。中金公司发布研报指出，1月份全国楼市销售面积同比下降10.3%，环比下降24.7%。预计未来三个月，楼市销售增速将趋势性放缓。
房贷下降成趋势，贷款无法绕道走
由于政策的变化，房贷下降也成为一种趋势。业内普遍预计，按照当前趋势，今年二季度之后，房贷规模将逐步下降。央行数据显示，2016年全国新增的个人住房贷款总额约为4.96万亿元，是2015年的1.86倍。个人住房贷款余额为19.14万亿元，同比增长35%。新增房贷总量更是2015年的近2倍。巨量信贷支撑了2016年全国房价的上涨。
在贷款规模不断增加、银行依然大量放贷的情况下，很多购房者都想方设法提高杠杆、用尽贷款政策。而这种情况自去年以来开始在热点城市蔓延。深圳、上海等热点城市购房者几乎将杠杆用到了极致。去年年初甚至出现大量银行信用贷款资金和各类社会资本曲线进入楼市，为购房者直接或间接提供“首付垫资”服务，协助后者以低首付甚至零首付贷款购房。此类已被叫停的“首付贷”等“场外配资”金融产品放大了购房杠杆，无形中助推了楼市过热。
值得注意的是，首付分期、首付折扣等营销手段通常出现于楼市成交低迷之时，也是开发商刺激购房人出手的惯用手段。过去一年在北京市场消失许久的首付分期、优惠的政策近日又有重燃之势。据悉在北京大兴部分项目推出了首付分期、缓交首付、无忧退房的促销计划。由于新政之后，北京楼市降温明显，成交量的连续4个月下滑，也是促使开发商使用多种促销手段的源头。此外，促销可以加速去库存、回笼资金，也能规避潜在的政策调控风险。
由于目前房地产企业融资渠道趋紧，从市场趋势看，房企的多种融资难度都在增加，按揭贷款也提高了利率，整体看，房企的压力会继续提升。房企对于加快销售回笼资金更为渴望，也是为了防范各类库存压力出现，同时通过资金回笼能够促进新投资机会的产生。房企推出首付分期的优惠，降低购房门槛，对拉动成交有明显效果。

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