养房成本不断增高，房子你养得起吗？

2017-01-13 11:06

2017年房产税征收的可能性很高，假如房产税相关规定出台，并正式开始征收，对于买房的人来说会有什么影响呢？至少在笔者看来，房产税将在未来极大的增高中国持有房产的成本，也就是说，养房的成本以后会越来越高，年轻人不仅要面临买房难的问题，还要面临更为实际的养房难问题。
实际上，中国的房地产持有成本从一开始就高过世界很多国家。一般来说，买完房子，付完首付之后，余下来的养房开销主要由以下几方面组成。第一是房贷按揭，这受到银行贷款利率政策的直接影响。第二，是各类税费，例如在很多国家需要支付的房地产税等等。第三是房屋日常维护的物业费，维修费等等杂费，这一块又与物业公司有直接联系。第三是土地出让金，这个成本在付头期款的时候已经支付过一次，但是房屋的土地出让时限一般是五十年或七十年，在土地出让到期后，照理说应该再次向国家支付这一笔土地出让金。加在一起，各种费用种类烦恼多，养房的成本确实挺高的。
在去年，房贷的五年以上商贷基本利息降至4.9%，但是一个贷款人真正从银行拿到的房贷利率肯定会高于这个数字。我们以北京的一套房子为例，假设面积100平方，价格取去年北京的房价平均值，即53087每平方，首付三成，按揭贷款20年。那么可知，房价总共是530万，首付差不多160万，按揭接近370万，20年期限。按照基准利率4.9%，需要多支付18.1万的利息。看起来需要支付的利息比以前的6.5%更少，但实际上，隐形成本支出更多。
实际上，降基准利率的政策是和一二线城市的房地产限购政策同步进行的。也就是说，如果没有所在城市的户口和五年以上缴税证明，那么在很多地方就不能通过正规渠道买房。而我们知道，北上广深等地的本地人，其实并不是刚需人群，很多的刚需人群恰好不具有买房所在地户口，因此就需要开具纳税证明和其他很多赋予人买房资格的证明，这些证明的开具，也需要支付成本，在很多房地产中介，他们都可以帮助开具相关证明，收费数万十数万不等，其实也增高了一部分的购房成本。
在支付了首付之后，购房者就要开始养房。根据某招聘网站统计，北京在去年平均工资约为8700元每月，还是以刚才的价值530万的房子为例，在付完首付之后，购房者需要支付的按揭总金额大约是每年19.5万，每个月1.6万左右。假设夫妻两个人一起供房，那么家庭月收入就是8700的两倍，即17400元每月,。如此，减去月供按揭以后，两人还剩下约1400元。

房贷肯定是养房成本的一个大头，除此以外，还需要考虑物业费。根据不同的小区，物业费也是不同的，按照刚才例子中的100平方米面积算，现在很多一线城市的普通小区物业管理费早就超过了2元每平方米，一个月至少还要扣除200以上的物业费。
第三，电梯使用费以及其他相关费用这类费用就是看小区内部了，基本上隔三差五就会来一趟，维修、保养、暖气等等各类杂费。虽然小区都有为住户提供公共设施和服务，但所有的享受都不可能是免费的，会所、地下车库这些配套设施都是你的支出部分，这部分躲不掉的费用也需要计算到养房成本中。把此项养房成本加上物业费，夫妻两的月收入盈余减少到1000元以下。
不过，这还不算完。除了以上三点，我们还需要计算随时可能会直接开征的房产税，这是压死骆驼的最后一根稻草。根据北京房地产税计算公式，房产税等于房产原价值x(1-30%)x1.2%。如果按照北京这套价值530万的普通住宅，那么应该征收的房屋税每年大约为4.4万元。平摊到每月大约是3660元，减去1000远不到的家庭月收入结余，结果为负2660元。如果你是普通收入者，养房的结果，分分钟让你变成“负翁”。因此，买房根本就是入不敷出的一种投资。
当然，我们以上的例子只是取社会平均值，例如房价和收入，都是采用的相关平均值，但笔者有意的在房价平均值中选取了较低的一个统计，在人均收入的统计中，在众多统计中选了比较高的一个统计，即使如此，洋房难度依然非常大。而在实际过程中，房价可定会高于5万，而个人实际收入未必一定能达到8700元。实际上，买房、养房的成本势必比例子中的难度更大。
如今，买房不是太大问题。购房者想尽办法，东挪西借，总会凑够首付金额。但是一旦首付投下去，成为房奴之后，养房的成本可以说非常之高，未来将要征收的房产税又会进一步推高养房成本。买得起，养不起或许会成为以后的房奴常态。假如养不起房的人越变越多，那么在以后选择断供、卖楼的人也会相应变多，这就会成为房价整体下跌的导火索，出现类似于美国房地产业在2007到2008年的情况。有关部门要想稳住房价，不出现系统性崩盘，如今最为重要的事情是减少房屋持有成本，减低房奴的养房成本。
【来源：百度百家作者：孙骁骥】

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