房地产减速对后续经济究竟有多大影响？

2016-11-16 15:46

未来几月房地产销售与投资增速走势分化
2016年以来，房地产销售面积增速出现了快速上行，截止10月份商品房销售面积累计同比增速高达26.8%比2015年全年同比增速提高了20.3%。而展望未来，无论是从房地产自身的运行周期来看，还是从政府的调控来看，我们认为本轮房地产周期的上升顶点已经过去，预计后续房地产销售增速会有出现大幅下行。实际上目前市场对于房地产销售增速向下的方向并无分歧，争议主要集中在下降的幅度上。由于2016年上半年基数极高，我们预计2017年上半年商品房销售面积至少有20%以上的负增长。
另一方面，从房地产开发投资的角度来看，最近几个月房地产开发投资增速有明显的回升势头（图2）。从历史数据来看，土地成交数据大致领先房地产开发投资六个月（图3）。根据这一规律，预计后续几个月房地产开发投资增速仍会继续上冲，高点可能在明年的2、3月份。

房地产销售增速下行对经济增速有实质影响
在后续房地产销售和投资增速可能出现分化的情况下，我们分别讨论销售和投资对经济增长的影响。我们的基本结论是，房地产销售增速的下行对经济增速有实质性的影响，其对经济数据的直接影响要明显大于房地产投资。
房地产销售增速下降影响经济增长最直接的渠道就是会降低GDP中第三产业中房地产业的增长速度。根据现行的国民经济统计核算方案，GDP第三产业房地产业的增速主要就是依据商品房销售面积增速进行计算的。从历史数据看，商品房销售面积的同比增速与GDP房地产业的同比增速两者走势高度一致（图4）。
因此，如果明年上半年商品房销售面积增速降至负增长（明年房地产销售同比负增长这个事实基本毫无争议），则对应的GDP房地产业增速将从今年前三季度的8.9%降至3%左右，增速边际降幅达到6%。而第三产业中房地产业占GDP的比重大约在6%左右（图5），因此单就房地产销售增速下行这一个事实对于明年GDP的拖累就至少在0.3%左右，这基本上是已经是确定性的了，非常类似于2015年金融业的情况。
（关于房地产销售增速如何影响第三产业中房地产增速的具体分析，可以参见我们之前的专题报告：《“新”经济与服务业系列观察之三：预测第三产业分行业（非金融业）产值增速》20150429、《三维度看房地产对经济和物价的影响》20160330、《中国经济周刊：地产调控对宏观经济影响探析》

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