楼市寒流：上海地王股价腰斩小房企将被集体猎杀？

2016-11-04 09:35

距离国庆假日期间各地密集推出楼市调控政策已经满月，随着调控的逐渐加码，一些明显的变化已经发生。
曾经以110亿元价格摘得上海地王的融信中国（03301.HK）股价持续下跌，几乎较两个月前的高点腰斩，国家统计局最新公布的15个城市新建商品房价格悉数出现下跌。地王们还好吗？
地王股价暴跌评级机构唱空高负债房企
昨天在香港主板上市的融信中国股价盘中跌破6港元，盘中总市值跌破80亿港元，创下近期新低。以自9月份创下9.8港元的高点计算，短短两月时间，其最大跌幅已经达到四成。
今年8月17日，融信中国以总价约110亿元拍下上海静安一地块，震惊业界；成为上海新的总价地王。在这之前融信中国已经多次出手耗资300多亿在上海、杭州等地屡屡“封王”。
融信中国的高负债一直受到诟病，今年初赴港上市后负债率有所降低，但依然保持在高位。财报显示：截至今年上半年，融信中国的总负债高达488.95亿元，其资产负债比率高达90%。而当前融信中国的总市值折合成人民币仅70多亿元。
另一家在此前遭主要股东减持的地产巨头——龙湖地产股价走势也相当疲弱。今年9月上旬，龙湖主要股东佳辰发展减持龙湖股份，套现金额约18亿港元。当前龙湖的股价已经较减持前的高点下跌超过两成。
之前频繁出手拿地和并购的融创也不平静。近日，评级机构给予了融创中国负面展望；主要原因是，融创中国的盈利能力较低以及利息覆盖率偏弱。且这一情况在未来12至18个月内取得明显改善的可能性不大。通俗的说，就是负债高，利息支出太多。
今年前三个季度，地王频出。而国庆之后房地产金融政策的收紧，让高负债的地王们压力倍增。
为房企供应天量资金的债券市场，大门正在收紧。近日，上交所和深交所分别发布了《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，监管函明确规定房地产企业的公司债券资金不得用于购置土地。
根据Wind数据计算：截至今年10月底，房企发行的公司债规模已高达7877.24亿元，而去年同期的发行额仅为2956.18亿元，相比增加了一倍有余。之前很多来自债券市场的资金实际上被通过各种方式用来支付土地款，债券市场天量廉价的资金被看成是催生地王的一大推手。
调控层层加码一二线房地产市场交易冷却
国庆假日期间各地掀起的调控风暴正在全方位加码。
今年十一期间，北京率先推出楼市调控新政；在此前后，近20个城市也推出了各式楼市限购限贷政策。政策出台后，北京、深圳等地集中对在售商品房项目和房地产中介机构进行执法检查。通过查处捂盘惜售、哄抬房价等行为频繁“秀肌肉”。
此后央行一系列收紧房地产资金的动作，显示出这一轮各地的调控代表更高层的意志。
根据公开报道：10月中旬，央行召集5家国有大行和12家股份制商业银行相关负责人开会，讨论房地产信贷形势。其后，央行上海总部约谈25家中资商业银行，要求继续严格执行限贷政策，防止变相放松要求、打政策擦边球的情况，切实防范各类资金违规流入土地市场。
在一系列楼市调控下，一线城市和部分二线城市房价上涨的趋势已经改变，至少统计数字如此。据国家统计局数据，10月上半月，公布的15个城市房价悉数出现环比下跌。其中北京环比下跌3.7个百分点，上海环比下跌2.5个百分点。而在此前，北京、上海、南京、厦门等城市的新房价格同比涨幅都超过30%，深圳9月份房价与去年底相比更是大涨超过51.3%。下图是面包财经对国家统计局公布的新建商品住宅价格指数的截图：

除了房价环比在下跌外，成交量也在走低。据深圳市规划和国土资源委员会数据，2016年10月，深圳商品房成交5673套，同比下跌近两成。南京10月商品房成交套数为8194，同比下跌30.14%，环比则暴跌43.65%。此外，上海、厦门等地的成交量也都出现了不同程度的下跌。分析人士认为，房地产销售增速或在四季度加速回落，预计2017年上半年市场需求可能同比萎缩近40%。
李嘉诚加速套现港资真的在远离内地市场？
李嘉诚旗下的长实地产（1113.HK）近日宣布以200亿元卖掉上海陆家嘴的世纪汇综合体，这块“捂”了10多年，并以蜗牛速度缓慢开发的黄金地块让长实地产赚了约62.2亿港元。考虑到高额的税收和长实极低的资金成本，这一收益其实相当惊人。近三年，李氏已经在内地抛售了超过千亿港元的资产。
一个不为内地人广泛关注的是，在消息公布后的几个交易日内，长实地产的股价大涨了超过6%，以长和的体量和当时恒指的走势这已经是相当不错的涨幅。市场分析普遍认为，股价上涨原因在于世纪汇广场的出售价格相当理想。从年初的低点到当前，长实地产的股价已经上涨了超过五成。
事实上，在上半年内地各大房地产公司争抢地王的时候，传统港资房产巨头们要么很少参与地王争夺，要么频繁出手卖项目。香港富豪郑裕彤过世前的一段时间，旗下新世界、周大福频繁抛售内地物业，合计套现超过300亿元。刘銮雄旗下的华人置业出售的内地和香港资产也超过200亿元。
在逐步“出清”内地资产之时，这些公司的股价也都明显上涨，远超同期恒生指数的涨幅。华人置业股价在7月至8月期间，大涨了超过60%；周大福的珠宝主业最近几年虽然急剧下滑，但收益于抛售内地物业，其股价从年初到现在大涨近50%。
除此之外，港资地产的另外几个巨头：新鸿基、九龙仓和恒隆地产等，在今年上半年的地王争夺战中几乎都“销声匿迹”。而这些巨头的资金实力其实远非内地房产巨头可比，融资成本也极低。恒隆的净负债接近于零，新鸿基和九龙仓的负债率也仅有22.78%和28.12%。
当时，内地不少业界声音认为港资地产巨头过于保守。但市场急剧转向之前，不少吞下地王的地产商正在用各种方法缓解资金压力，甚至转卖项目。今年5月份，以88亿元拍下南京地王的世茂房地产，在拍地后不久，就将该地块超过四成的权益转手；市场分析这很可能是以“明股实债”的方式解决资金问题。今年7月，中国中冶也将南京的一块地王挂牌转让。
早在2013年开始抛售内地资产之前，李嘉诚就曾明确表示：不赚最后一个铜板。他曾说，我做生意的原则，一方面是对于债务和贷款问题要非常小心，如履薄冰。另一方面，我在地产经营上步步为营，如果地产价格太高，到老百姓买不起的时候经营就有风险了。我不会冒险去赚最后一个铜板。
恒隆地产董事长陈启宗在今年半年报中也坦称：内地目前难以预见有什么因素会令经济回暖。唯一的亮点是某些城市的住宅楼市，其土地价格持续上升，但这说不上是利好消息。
寒流突降，风云变幻。降温之后的房产和土地市场是否会演绎更多的资本故事？
谁将倒下？谁将进场打扫战场？
【来源：百度百家作者：面包财经】

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