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楼市进入“冰火期”，投资者还有机会吗？

2016-10-27 10:34

中国的楼市经历着史上最严厉的政策调整，目前已经进入“冰火期”。何谓冰火期？意思就是又冷又热，冰火两重天。一方面：一些地方楼市冷，另一些地方过热；同时，房屋交易量过冷，但房屋价格依然过热。楼市出现如此症状，病灶往往出在实体经济，所谓疾在腠理，“不治将益深”。
受到这一波多个城市严格调控房市的影响，大陆房市降温已明显的表现在成交量上。房屋中介业对媒体透露说，10月以来成交量降幅达4成。根据链家网的统计，最近90天内共计成交4万2973户，平均每天成交约477户。但最近一段时间，链家网显示的单日成交量普遍在100至200户间，降幅不断加大，而建商开盘新楼的销售数据也在急速滑落。
你千万不要天真的以为成交量下跌意味着房价的大幅下跌，这件事情并没有发生。相反，一二线城市的房价依然维持在高位，但与以往不同的是，买卖的次数大幅减小了。例如北京的交易量下跌非常明显，但房屋价格指数，无论是新房还是二手，都基本保持在正增加而不是负数。因此，如果说现在的楼市是“有价无市”，这个说法并不是没有根据的。
为何会出现这种现象？对此的解释不能单纯从楼市来展开。楼市和人民币汇市，一定要联系到一起来分析。
近期的新闻除了楼市涨不动了之外，最引人注意的就是人民币汇率的下跌。人民币持续刷新6年新低，目前美元年化贬值率超过19%。这导致了一个问题，就是不少投资者对于人民币未来缺乏信心，于是开始抛售人民币资产，购买美元资产。这个现象目前比较普遍。多年来，房地产一直是中国最大的套利交易盘，吸引庞大热钱涌入，然而，随着人民币贬值预期升温，相当一部分热钱以前所未有的速度离开，这对中国外储构成很大损耗。
实际上，2014到2015年的A股牛市和房地产暴涨都可以被视为热钱套利盘的行为。根据某经济学者的看法，热钱套利中国的两大基础一个是持续十多年的人民币汇率升值，以及相较于欧美的零利率而言中国高企的利息成本，如今人民币贬值不断提速，人民币利率又处在下行通道，热钱没了两个根本的套利基础，于是要逃离中国。

而目前稳定内地房市，尤其是一线城市房市的种种政策，其实都是一种防止热钱持续外逃的手段。用暂时的严厉政策将楼市“冰冻”，同时下调一点点房价的预期，使得资产无法快速的离开楼市，转移海外。其实根本的目的，并不是为了让屌丝买得起楼，其目的只有一个，就是保护外储，稳定人民币子资产价格。但适当的限购和价格下调并不足以使得楼市暴跌，因此，出现了楼市交易量低迷，价格依然高企的“冰火两重天”。
实际上，中国的房奴这十几年来已经对各种楼市限购政策见怪不怪了。我们的楼市从2003年以来就是在重复着一个暴涨-限购-平稳-松绑-再暴涨的这样一个套路。此套路持续玩了十几年，未曾失手过，老百姓也早就对此烂熟于心。从长期来看，始终是在上涨——你买，或不买，价格都在那里摆着。
回顾过去十几年的楼价走势，每轮快速涨价的背後，总能见到宽松的货币政策，2008年的“4万亿”就是最典型的案例。因此，不调整货币政策、不回收市场上多余的现金，或者为现金找到更好的投资出路，而一味调整限购限贷政策，便是治标不治本。因为不论怎么限制，用来套利的最佳手段依然是楼市。
在《Developing China's Capital Market》一书里，经济学者Chris Adcock写道：一个落后的经济体内，无论其干预政策如何制定，但其房地产资产的价格必定会远远高于正常水平。并且，金融管制的程度和房价的高低呈正比。因为管制的程度越高恰恰说明投资的渠道少，热钱会大量被挤压进入某一类或基类行业。在中国，很明显这个行业就是地产。
因此，楼市交易先是由热转暖，然后是现在的由暖转凉，但绝对不会由凉转为冰点。未来，对于中小投资者和个人投资者而言，再投资一线房市已经很不现实。二线的房产回报率有限。换言之，目前是投资房地产的最差时机。要等到人民币走势稍微企稳，这一波限购政策出现再调整的窗口期的时候，或许才值得再考虑房地产投资。
【作者：孙骁骥】

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