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最严调控能否勒住高房价野马还有待观察

2016-10-21 10:46

截至10月12日，中国22座城市出台房地产限购、限贷政策，其中深圳的调控政策被认为是最严的。数据显示：10月1日至11日，深圳新建商品住宅与9月均价相比下跌了23.75%。其他城市如苏州、北京、天津等都传出这轮国庆节密集楼市新政后出现缩量价跌的情况。
据此，市场有人士认为，这轮调控效果已经显现出来，房价或出现较大幅度走低。当然，也有人认为，仅从几天交易量或房价变动尚不能得出调控已经有效果，房价将会下跌的结论。
在国庆节长假密集出台调控政策之时，笔者就撰文指出，这一轮楼市调控政策的一大特点是，都没有出台税收政策。无论是交易税还是纳税年限，针对投机投资的税收调控政策都没有出台。住房保有环节的房地产税更是遥遥无及。
以限购限贷唱主角的这轮调控政策，限购政策要比限贷政策效果好。限贷政策只是针对商业银行而言，而目前民间金融活跃，互联网金融正在蓬勃发展，社会化、市场化融资渠道越来越多，行政权力色彩的限贷政策底线已经被无情击穿。“首付贷”、“房抵贷”等就是挑战限贷政策的手段。互联网金融机构、开发商、监管笼子外的金融机构等都是击穿限贷政策底线的“凶手”。
相对限贷政策而言，限购政策虽然行政色彩浓厚，但却是立竿见影的治标措施或权宜之计。限定一定条件下不让你买房，那有比这个政策更厉害的。限购政策能否发挥应有效果，关键在落实上。这几天的实践已经证明各地在落实上是好的。
而限贷限购政策主要是针对投资投机性需求的杀手锏。各城市特别是深圳房价较大幅度回调，说明从去年以来这一轮房价暴涨的推手主要是投机投资需求。帮凶是货币信贷资金疯狂进入楼市，特别是首付贷、房抵贷等杠杆资金进入了楼市。深圳是最为鲜活的例子。根据中原地产统计，深圳投资购房比例从2014年10月的10%飙涨至2016年3月的30%。“深八条”史上最严在：非本地户籍购房资格上，社保缴纳年限由3年改为5年。贷款比例也在所有城市中提出了最高要求：深户单身人士限购1套、首付至少3成，无房但有贷款纪录者首付5成，二套房首付不低于7成。部分严于上一轮调控政策。
各地楼市量缩价跌，市场开始冷清下来，充分说明本轮针对投资投机的限购限贷调控政策是对症下药，立竿见影的。值得欣喜的是，这轮楼市调控并没有因国庆节前后密集出台后而了之，而是紧抓调控不放松。
在各地包括深圳严厉查处房企、中介等机构虚假宣传，忽悠糊弄百姓后，日前，住建部从全国范围内再出重拳：打击房企捂盘惜售等不正当经营行为。住建部对房地产开发企业的9种不正当经营行为作出了明确界定：一类是误导、欺诈、炒作行为，包括发布虚假信息和广告、捏造或者散布谣言等；另一类是违法违规销售行为，包括未取得预售许可证销售商品房、变相收取定金预订款、捂盘惜售、暗中加价收费、捆绑搭售、“一房多卖”等。非常及时、必要。净化房地产销售市场环境刻不容缓。
银行业监管部门召集商业银行落实各地限贷政策，警示房地产信贷风险，继续收紧购房贷款需求等，从信贷需求端上对高房价釜底抽薪。
一轮反思房地产失控式过热，房价失控式暴涨原因也在进行。全国多地房地产价格“疯涨”背后推手居多，除了已经曝光的部分地产商、房屋中介哄抬房价，金融机构通过各种通道为地产商提供包括土地出让金在内的全流程融资，也助长了这轮房价的快速上涨。随着调整政策的接踵而至，金融监管部门也有意给包括土地出让金融资等诸多违规行为戴上“紧箍咒”，而监管部门执行力度将很大程度上决定地产调控政策的成效。监管终于要对土地融资出手，一旦控制银行资金为房地产开发商购买土地提供融资，土地交易市场当前的疯狂状态将被遏制。10月8日，上海率先公开发出严查土地款融资信号。
值得注意的是，这轮调控毕竟还是限购限贷的非市场手段，也非长久之策。一旦“两限”退出，房地产或会重新泡沫式疯狂，房价也将会再次报复性上涨。必须有釜底抽薪的治本之策。
一是保有环节的房地产税收政策必须列入日程、启动立法程序，尽快推出。这已经是被发达国家证明非常有效的措施。
二是必须严控货币信贷进入房地产领域。首先要控制货币信贷发行总量，其次，一定要认识清楚房地产的本质属性，其绝不是本身行业属性那么简单，背后的金融属性必须清醒认识。要从根源上认识房价上涨与泡沫的相关性。房价飙升、出现泡沫的基本原因在于杠杆率。“一只手拼命发货币，另外一只手想按住房价，这是做不到的”。
【来源：百度百家 作者：余丰慧】

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