哪些城市的房价最可能下跌？

2016-10-19 09:52

房价站上高位，人们于是开始思考下一个问题：房价会在什么时候跌？最近人民币价格下跌，导致人民币资产缩水。不少国内资产持有者变卖内地不动产，把资产转移到海外。这种现象出现在部分一线城市的楼市买卖中，不免令人担忧。据彭博社报导说，房价如下跌30%可能造成4.1万亿元总贷款当中的4%变成坏帐。这样的跌幅可能触发4万亿元的债务拖欠。
这些风险会否变成事实呢？我们可以从中国的CPI走势来推测。众所周知，房价过高压缩居民消费，这会导致通缩，也就是CPI指数下降。CPI与房价，或者说居民收入能力与负债能力，这两组对应关系，基本说的一个事情。一旦CPI出现下降通道，也就是我们所说的通缩威胁来临，那么房价的上涨空间，也就差不多到头了。
但是有人会问，房价涨难道不是应该视乎城市经济发展而定吗？一般来讲，道理是如此。人口不断增加，经济不断上涨的过程中房价必然上涨。只有在一个城市经济开始下滑、堕落、人口开始离去的时候，这个城市的房价才会不再上涨，甚至要下跌。
当中国处于巨大的农村人口向城市转移的过程中，多数城市房价理应是上涨的。通过过去美国和日本等国的例子来看，房价大周期的临界点大致发生在城市化水平75%左右的时候，变得平稳，不再疯涨，还会缓慢下跌。目前，中国的城镇化率是56%，距离75%这个水平还有一段距离。似乎我们还要等很长一段时间，房价才会基本不上涨。那个时候，城市化进程的完成度已经相当之高。

不过，此处存在一个很大的陷阱，即：中国的城市化概念的内涵和外国不一样。中国的城市化概念，其实主要就是修房子，修商品房，然后政府依靠出让土地，开发商依靠卖楼来赚钱。如果统计中国每一平方公里城市化建设中，其修建商品房的数量，无疑是全球房屋密度最高的国家。在世界其他地方，城市化的概念包含着合理的社区规划，以及配套的大量城市绿地、公共设施等等。不会建这么多房子。换言之，外国的城市化过程中，单位面积内的商品房不会有中国这么大的供应量。
那么，很可能的事实情况是，虽然数据上中国的城市化只有56%，但由于新建房屋密度和速度过大过快，很可能使得中国房屋的供给比例已经达到或超过了那些城市化水平75%以上的国家。也就是说，虽然在其他方面的城市化或许距离发达国家还有很遥远的距离，但在修建商品房方面，商品房数量早就赶英超美，稳坐头把交椅。中国各个城市的商品房，已经多到可以装进全部中国人还绰绰有余。
当供给远远超过需求，泡沫便已产生。当下的情况在于，是国家希望把这个泡沫维持住，维持住当前中国经济的繁荣，不要把房价继续做高，而是要让价格稳定。房价全面下跌，将是一种灾难，但泡沫如果不破裂的话，持续几年之后，可以再从别的地方改结构，让中国经济实现一个软着陆。
此时，楼市本质已变为股市。剩下的问题，只是如何选股，既不要被妖股迷惑，也不要被垃圾股拖累。
从宏观面来说，很容易判断楼市中的“垃圾股”在哪里。即，库存高的、去库存周期长的城市楼盘千万别卖。去库存周期长说明只要买了你就很难卖掉，库存量大说明泡沫严重，因为库存难以消化的城市，往往也是那些资本输出、劳动力输出的城市。这也就是我们说股市化的楼市当中的“垃圾股”。

据媒体统计，全国商品房库存从最高峰的2016年2月的7.39亿平方米降到半年后的7.08亿平方米，只去了0.31亿的库存，仅仅占比约4%，这百分之四的数据，当中很大一部分还是由几座一线城市和部分二线城市贡献的。全国大部分的三四线城市的库存仍然处于高位。
根据《全国30城房地产库存排行》，库存去化周期最长的太原达60个月，最短的城市仅不足3个月。一线城市去库存周期平均在10个月内。如果我们以这个周期率为参考，那么去化周期率在10个月左右以及更低的城市房产下跌风险较小，因为接盘者数量多。而那些库存去化周期率长的城市，房价下跌的可能性就比较大，在购房之后想要以二手房卖出，很可能也是无人问津，即使最后能卖出，你都要等上半年到数年不等的时间。这么长的时间，资本是会折旧的，这个成本还得由你自己负担。
未来，那种大规模的房价崩溃、债务违约频现的现象，恐怕并不会出现。因为中国的债务问题存在一个典型现象，就是债务率高，但是杠杆率并不高，这和2008年前的美国不一样。虽然房价泡沫令中国信贷GDP比畸高，中国的社会融资总量今年很可能将超过250%，但由于杠杆率受到了政府控制，因此也没有金融工具会使居民负债被推至临界点。现在谈泡沫大规模破裂，为时尚早。
但是，目前房地产市场开始降温，局部地区房价回跌已成大势。作为购房者，无论购房目的为何，都需要尽量在投资时避免进入这些库存高企不下、资本外流严重的地区和城市。让资金集中在一线大城市或者是大城市群的重点城市当中，这是更亘古不变的楼市投资之道。但如果觉得这些一线楼市动辄几百万起跳的资金门槛过高，那么你完全可以暂时不玩楼市，而是想办法进入债市、基金、理财等。投资，最忌在一棵树上吊死。
【来源：百度百家作者：孙骁骥】

共有评论0条

<返回

<返回首页