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哪些城市的房价最可能下跌？

2016-10-19 09:52

房价站上高位，人们于是开始思考下一个问题：房价会在什么时候跌？最近人民币价格下跌，导致人民币资产缩水。不少国内资产持有者变卖内地不动产，把资产转移到海外。这种现象出现在部分一线城市的楼市买卖中，不免令人担忧。据彭博社报导说，房价如下跌30%可能造成4.1万亿元总贷款当中的4%变成坏帐。这样的跌幅可能触发4万亿元的债务拖欠。
这些风险会否变成事实呢？我们可以从中国的CPI走势来推测。众所周知，房价过高压缩居民消费，这会导致通缩，也就是CPI指数下降。CPI与房价，或者说居民收入能力与负债能力，这两组对应关系，基本说的一个事情。一旦CPI出现下降通道，也就是我们所说的通缩威胁来临，那么房价的上涨空间，也就差不多到头了。
但是有人会问，房价涨难道不是应该视乎城市经济发展而定吗？一般来讲，道理是如此。人口不断增加，经济不断上涨的过程中房价必然上涨。只有在一个城市经济开始下滑、堕落、人口开始离去的时候，这个城市的房价才会不再上涨，甚至要下跌。
当中国处于巨大的农村人口向城市转移的过程中，多数城市房价理应是上涨的。通过过去美国和日本等国的例子来看，房价大周期的临界点大致发生在城市化水平75%左右的时候，变得平稳，不再疯涨，还会缓慢下跌。目前，中国的城镇化率是56%，距离75%这个水平还有一段距离。似乎我们还要等很长一段时间，房价才会基本不上涨。那个时候，城市化进程的完成度已经相当之高。

不过，此处存在一个很大的陷阱，即：中国的城市化概念的内涵和外国不一样。中国的城市化概念，其实主要就是修房子，修商品房，然后政府依靠出让土地，开发商依靠卖楼来赚钱。如果统计中国每一平方公里城市化建设中，其修建商品房的数量，无疑是全球房屋密度最高的国家。在世界其他地方，城市化的概念包含着合理的社区规划，以及配套的大量城市绿地、公共设施等等。不会建这么多房子。换言之，外国的城市化过程中，单位面积内的商品房不会有中国这么大的供应量。
那么，很可能的事实情况是，虽然数据上中国的城市化只有56%，但由于新建房屋密度和速度过大过快，很可能使得中国房屋的供给比例已经达到或超过了那些城市化水平75%以上的国家。也就是说，虽然在其他方面的城市化或许距离发达国家还有很遥远的距离，但在修建商品房方面，商品房数量早就赶英超美，稳坐头把交椅。中国各个城市的商品房，已经多到可以装进全部中国人还绰

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