这四点不改，调控再狠房价也跌下不去

2016-10-15 09:28

国庆期间，先后有21个城市出台了以压制房价过快上涨为目标，以限购限贷为主要手段的房地产政策调控措施，楼市瞬间陷入震动和波动之中。
想想直到今年一季度之前的一段时间，政府对房地产市场的调控政策还是以降息、降准备金率、降首付、去库存、稳定住房消费为主基调，楼市“变脸”真快啊！
国庆期间推出房价调控新政的城市，新建商品房和二手房交易量大幅度萎缩，交易价格不再上涨，但也未呈现明显下降，市场观望气候浓厚。
国庆以后，全国各个城市的房地产市场交易量都会较8、9月份明显下降。成交价格稳中有降。
一批城市为了使政策措施的效果在10月份明显显现，短期内不再批准新建商品房上市，甚至临时性关闭房地产交易市场。房地产投资、土地交易、新开工和商品房交易等规模都会较第三季度有明显回落。整个第四季度市场房价不会明显上升，基本处于稳定状态。但由于前三季数据大，预计2016年全年房地产的投资规模、建设规模和销售规模依然会创历史新高。
而仅仅半个月前，楼市还是另一番景象。
在整个中国经济下行背景下，房地产在去年12月和今年1月份完成了V型快速翻转，在今年4、5月份达到增幅高点，此后走出一条漂亮的抛物线，增速缓慢回落但仍然保持了较快较高增长。
体现在数据上，1-8月份，全国房地产开发投资64387亿元，同比增长5.4%，其中住宅投资43076亿元，同比增长4.8%；商品房销售面积87451万平方米，同比增长25.5%；商品房销售额66623亿元，同比增长38.7%；商品房待售面积70870万平方米，比2015年底减少983万平方米。全国商品房新开工106834万平方米，同比增长12.2%；房屋竣工面积50592万平方米，同比增长19.1%；开发企业资金状况良好，到位资金91573亿元，同比增长14.8%。
大好形势下，一批房企调高年度销售计划目标，万科、恒大、万达继绿地之后，今年首度进入世界500强企业行列。
但部分城市房价“过快上涨”，成为了社会高度关注的突出问题。今年以来，一线热点城市房价持续上涨，房价快速上涨城市数量逐月增加。国家统计局发布的70个大中城市价格指数显示：8月份，厦门、合肥、南京、上海、深圳、北京、杭州房价的同比涨幅分别为44.3%、40.5%、38.8%、37.8%、37.3%、32.5%、22.2%。
有意思的是，到底是什么原因导致了价格飞涨，众说纷纭。
高房价的动力机制
年初，“首付贷”一度成为房价上涨的“替罪羊”，舆论一片指责，政府明令封杀。其实“首付贷”是一种金融创新产品，用于解决首付困难和卖买房屋中因时差而需要的短期过桥资金，不过其中出现了少数违规失信行为。
9月份，上海6家中介的企业和个人，成为上海离婚潮和抢购潮的“谣言散布者”而被追究刑事责任。10月3日，住建部公布了45家违规失信房企和中介机构名单，认为他们的行为损害了消费者的权益，误导了消费者的预期，造成了恶劣的社会影响。
其实首付贷也好，6家中介或者45家房企也罢，都不该成为本轮房价上涨的罪魁祸首。
根源在哪里？主要在地方政府和国企（含中央和地方两级国有房地产企业）的市场行为，也主要在中国金融业和信贷结构的深刻变化。约束地方政府、国企和国家级金融机构的利益冲动和经营行为，调整它们之间的利益格局，调整地方政府、国企（含国有金融机构）和普通百姓之间的利益格局，是我们当前解决房地产长期、稳定、健康发展的关键所在。解决这些问题，有赖于我们深刻地推进行政体制、经济体制和国企的综合改革。
以上海为例，今年5-8月以来，上海共有19幅商品住宅用地拍卖，溢价率50-303%，拿地的主力是央企和国企，土地楼板价平均高于周边楼盘房价达21%。
今年是地方政府负债还债的高峰年。中央政府已经允许地方政府实施了大规模的债务置换，用长期低息的负债大量去置换短期高息的负债。以此降低债务利息，展延还债时间，释放债务风险。
但仅此仍不能解决地方政府的债务负担，地方政府有着强烈的动机依靠高价土地获得财务平衡。因此，才会出现土地市场上的“饥饿供地”，竞拍高溢价卖地，“面粉比面包更贵”等现象。
房地产是地方政府融资机制的生命线。地价成为房价中的大头，地价推动房价快速上涨。让居民加杠杆进入房地产，驱动储蓄承接房地产开发商的债务，然后转化为房地产投资，最终才能变成地方政府的各种收入。
与地方政府共同制造这场盛宴的另一主体，是国有房地产企业（包括央企和地方国有企业）。他们能够获取大量最便宜的信用资源，这是一般民营企业无法企及的。他们需要维系资产（其最大构成就是土地和房屋）价格，壮大自身实力，进可以吞并同类企业，退可以吓阻意向兼并者。他们是政府较为放心可靠的运营合作者，愿为政府分忧解难，能够硬啃重大项目和解决历史遗留问题。国企在市场博弈格局中逐步认识到，那些报价策略保守的企业，可能面临自身规模下降的风险，可能率先被淘汰出局，“拼规模”成了“活下去”的必要选项。有时国企认为只要能够活下去，即便被迫接受较高的土地资金成本也在所不惜。
金融机构（多数也是央企国企）的经营行为和货币贷款变化，也是商品房价格上涨的内在缘由。2000年时，M2（广义货币）不过10万亿上下，而今天已接近160万亿了。这期间我国信贷规模也在高速增长，远超GDP、城乡居民人均可支配收入和房价的增幅。反映现实购买能力的M1（狭义货币），从去年10月其增速超过M2。
由于市场中的流动资金和活期存款不断增长，自然推动了我国实物资产的价格。当前金融机构释放大量长期信用，维持房地产和政府平台的债务链，不允许银行从僵尸企业中抽贷，包括债转股等，都是牺牲银行体系资产的收益性和流动性，降低其自身资产的周转率，用经济风险向金融系统的转移，来缓解地方政府和国企房企的经济困境。
一头是激进的高增长的资产端，一头是激烈竞争的高增长的负债端，两端平衡维系需要有高智商和高技巧。只要负债端有持续不断的资金涌入，资产端就一定不会崩塌。
新政之后的楼市走向
新政之后，中长期内房地产市场会走向何方？我个人观点如下。
第一、只要土地市场的垄断特点不改，招拍挂的土地交易方式不改，地方政府赖以通过土地批租而获得债务平衡的需求不改，土地供应全国范围内每年大幅度减少的稀缺格局不变，老城区动迁价格和时间继续失控，地价攀升就会延续下去，地价对房价的推升作用就仍将难以消除。
第二、只要货币发行增幅继续倍增于GDP，财政赤字占GDP的比重继续上升，政府和企业的社会融资债务水平继续提高，作为实物资产财富的商品房，将成为流动性过剩货币的吸附体和承载池，长期沉淀、不断循环，抵御通货膨胀向消费品领域的蔓延。因此，商品房的“财富效应”应该会长期存在。
第三、只要房地产市场的四个主体，即政府、银行、开发企业和购房投资者，都是运行规则和市场的利益获得者，没有一家或几家成为亏损者，它们之间实现了非合作互利性的共赢。因此，目前的游戏还会继续玩下去。
第四、只要中国经济仍处在增速下行的过程中，房地产业仍然发挥着巨大的引领和支柱作用，政府调控政策就难以因房价问题对房地产业和市场施以重手。因此，以调控房价为目标的政策就会一直处于纠结、前后矛盾和作用反向的状态中。
中国房地产投资、交易量（面积和金额）和房价仍将继续保持高位运行；房地产企业的市场集中度仍将不断提高，大型品牌房地产企业继续走强；政府（包括国有银行）对土地出让金、涉房税收、管理费用、贷款利息的依赖度仍将不会减弱；房价仍将继续涨跌互现，跌是短跌、慢跌、小跌、阶段性跌、局部跌，涨是长涨、快涨、大涨、趋势性涨、全局性涨；城市间仍将继续出现冷暖分化，市场追捧的是直辖市、省会城市、计划单列城市、经济发展城市、人口导入集聚城市，“二八效应”凸显。
【来源：界面作者：李战军】

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