此轮调控是否会引发楼市大面积回调？

2016-10-14 10:06

“十一”前还一直亢奋的楼市，因急速的调控似乎一下又变得悲观了。
本轮密集调控“落地”，21个城市启动了限购限贷，部分城市调控力度升级，如北京首套房首付提升至35%，深圳非户籍购房门槛半年内“连升两级”，南京和苏州二套房贷首付提至80%等。一直受眷顾的楼市资金面或许也要收紧了。近期，周小川行长表态“会对信贷增长有所控制”后，央行随即召集5家国有大行及12家股份制银行开会，要求调整信贷结构，防范楼市风险，绿地100亿发债叫停，开发商资金面也开始紧缩。
随之而来的疑问是，此轮调控是否会引发楼市大面积回调？
2010年至2011年那一轮调控也以“限购限贷+货币收紧”为基调。彼时，全国楼市经历3年深幅回调，2014年9月至2015年8月，70城二手住房价格指数月均同比跌幅3.96%。京沪穗深也显著回调，2011年11月至2012年11月，北京二手住房价格指数同比连续13个月负增长，月均下跌2.32%；2013年“新国五条”后，京沪穗深限购限贷升级，京沪二手住房价格指数同比连续8个月下跌，月均跌幅分别为3.36%和1.56%。
说起来，热点城市这一轮房价暴涨，杠杆作用最大。今年1至8月，新增房贷占新增贷款的40.6%，创历史新高，接近去年同期的两倍。房贷杠杆率（房贷余额/存量商品住房价值）从去年初的18%攀升至今年上半年的39.6%，年底将达到43%至44%。新增房贷/新增商品房销售额比从2011年的19%上升至2015年和今年上半年的39%和50%。另外，“资产荒”愈演愈烈，投资保值需求膨胀，热点城市外地居民购房占比在40%至50%，部分城市接近60%。
据中原地产统计，沪、深房价去年以来分别上涨73%和108%。由此，很多业内人士预计，本轮密集调控“出炉”后，楼市将会出现类似于2012-2013年和2014年的大幅回调，甚至可能出现“超调”。笔者认为，对杠杆利用较大、前期涨幅较大的城市（如沪深），对外地购房比例较大、投资需求突出的城市（如郑州），未来一年楼市量价显著回调是大概率事件，但出现上一轮大调整甚至超调的概率不大。
上一轮调控有46个城市限购，

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